COLUMNTB Styleの修繕コラム記事一覧
大規模修繕は「修繕」？「改修」？
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「修繕か改修か」についてお話していきます。 オーナー様が、アパート・マンションを長期で保有する場合、保有期間中に一度は経験するのが、外壁修繕や屋上防水などの大規模修繕です。 中古で物件を取得した方はもちろん、新築（建築）当時から物件を所有されている場合も、築後20年ほど経てば相応の劣化がありますので「そろそろかな」と考えている方も多いのではないでしょうか。 大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、失敗が許されない工事となります。当社では、オーナーさんの運用方針により「修繕」「改修」を区別してご提案しています。 ここでも費用対効果を意識することが大切です。 建物での「修繕」の例としては、さびの進行を止めるための塗装や、屋上のシート防水の破れなどを補修する工事があります。いうなれば「マイナスをゼロに戻す」工事です。 「改修」とは、プラスαを求め、収益性や資産価値のアップを狙うものです。 外壁全体の塗装（「復旧」の意味合いが大きい一度塗りは除く）や、屋上防水の方法を塗装方式から、シート防水方式に変更するといった工事です。 優良業者を見つけるのはもちろんですが、実際に工事に取り掛かる場合にポイントがいくつかありますので、塗装工事と防水工事の二つに分けて説明いたします。 塗装工事では、運用方針による施工方法の違いについてお伝えいたします。 大きく分けると「短期保有」なのか、「長期保有」なのかという違いです。 5～10年程度の短期保有後の取り壊しが前提の塗装工事の場合は、過剰な工事は必要ありません。保有期間中の入居率の低下・雨漏りなどがないレベル（復旧）程度の工事で十分です。 当社では工事コストを抑えるために、5年以内の売却を前提とした場合は「修繕」で対応しています。 注意点としては、コストをかけないからと言って、正しく処置をしないといけません。 安いだけの業者では正しく処置できません。 専門業者が最低限の工事を行い、工事する箇所を減らすことが重要なのです。 20年程度の長期保有の場合においては、「改修」も視野に入れ工事をします。 「改修」では何を重要視するのかをヒアリングします。 例えば外観を重視する方はデザインにこだわります。 ただし、トレンドに左右されるような色を使用してしまうと年数が経過していくなかで古臭いイメージになってしまいます。 入居率低下の原因にもなってしまいますので注意が必要です。 長期保有の工事は短期保有に比べ長期的な機能維持が求められますので、ある程度実績のある大規模修繕の専門会社でお願いされることをお勧めします。 「古臭くなったから（薦められたから）工事しよう」と目先の判断で施工すると「費用対効果」の低い投資になってしまいます。 必ずどんな目的で施工するのかを考え、その運用方針に則った施工方法で工事を行うことが重要です。 また、施工提案を行っている会社であれば実際の物件の仕上がりを見ることができるため、事前に打診するのもいい方法でしょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年3月17日 更新
大規模修繕工事の前に！ 「建物診断」で安全性を確認しよう
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は工事前の「建物診断」についてお話していきます。 大規模修繕工事の前には、建物診断を行うのが通例です。弊社でも、戸建て・大規模問わず『調査診断』という名前で無料で診断させていただいております。 この『建物診断』とは、具体的にどのようなことを行うのでしょうか？ マンションの安全性の確保のために、知っておきたいポイントをいくつかまとめさせていただきます。 建物診断とは 建物診断は、建物各部の異常や変化をチェックし、劣化状況を把握するためのものです。別名『調査診断』『劣化診断』などと呼ばれることもあり、日常的な点検業務とは別で、一定の期間をおいて定期的に行われるものを指すのが一般的です。 中でも、修繕工事の前に行う建物診断は通例化されています。その目的は、建物の修繕および改修の必要性を検討するための資料を作成することにあります。 建物診断の項目 建物診断の項目（調査方法）には、次のようなものがあります。 目視調査 外壁・屋上防水・バルコニー・共用廊下・建具類・鉄具・アルミサッシ・手すりなどの劣化の度合いや進行状態を検査、確認するものです。「目視」といってもただ目で確認するだけでなく、触診や、打診棒による打診なども含まれます。チェック項目はコンクリート、タイルなどのひび割れ、浮き、剥落、汚れ、腐食、鉄部のサビの発生など多岐に渡ります。 図面などの調査 こちらも文字通り、竣工図面や修繕履歴などの資料をもとに行う調査です。『予備調査』と呼ばれることもあります。建物の特徴・使用されている材料・各部の不具合の傾向などを把握することが目的で、いわば建物の弱点を知るための基礎知識を得ることがメインの調査となります。 アンケート調査 マンションの居住者にアンケートで、日常生活の中で気がついた劣化状況などを尋ねるものです。専門家が見逃しがちな不具合などを知るためには、実際に住んでる方の声というのは非常に有効な調査方法です。劣化の分布状況・範囲・上下左右の関連性などを把握することも可能です。 物理調査 外壁・タイル・コンクリート・シーリング部・防水材などに発生する劣化を知るために、一部を簡易破壊して調べるのが物理調査です。 例えば、調べたい部分に小さな穴を開けて、溶剤を塗布してその反応を調べる方法や、タイルなどにアタッチメントを装着して引っ張ることで粘着力を調べる方法などがあります。 耐震診断でさらなる安全性を確認 耐震診断とは、建物の構造図や構造計算書などと現地調査に基づいて耐震性能を求め、耐震性の有無を判定することです。具体的な診断方法は、簡易的な第一次診断から高度な精密診断である第三次診断まであり、建物の構造形式や現地調査をもとに構造設計者の判断で診断次数を決めることになります。 特に、1981年5月31日以前の旧耐震基準で設計、建築された建物は耐震診断を行うことが望ましいとされています。旧耐震の建物の中でも、1971年の建築基準法施行令改正以前に建設された建物では、さらにその必要性が高くなります。 マンションにおける、こうした耐震診断は、大規模修繕工事前の建物診断と同時に行えば、個別に行う場合と比べて調査期間と費用を低減できる可能性があります。 『建物診断』は、マンションの安全性と、快適性の確保のために欠かせないものです。また、正確で精密な調査や診断を行うことで、修繕工事をより有効性のあるものにすることができるでしょう。 以上を踏まえて、『建物診断』の重要性を改めて理解しておけば、今後役立つこともあるでしょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年3月11日 更新
アパートマンションの相続について
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「アパートマンションの相続について」を解説します！ オーナー様にとって、相続問題は非常に大きな問題ではないでしょうか。 皆さんがお持ちの大切なアパート・マンション。今後、ご親族に引き継ぐことを検討している、売却を検討しているというお考えをお持ちの方が多数いらっしゃるかと思います。 なるべく資産価値の高い状態にしたい、誰もがそうお考えではないでしょうか。 相続を前に、今の物件の入居率や、劣化状況が悪い場合、どのように物件を引き継ぐか、方法は以下の3つではないでしょうか。 ①再度借金をして「建て替え」 ②「大規模修繕」をして資産価値向上 ③現在の建物を「解体」して、土地のみ売却 建替えをすると当然多額の費用が必要になります。 現在ローンが残っている方はさらに借金をすることになります。 大規模なリニューアル工事をする場合も多額の費用が必要になります。 本当にそんな工事をして今の家賃収入で投資回収ができるでしょうか。 建物を解体・土地売却をすると、当然これからの家賃収入はなくなります。 投資物件を持った理由は何でしょうか？不労所得で経済的に余裕のある生活を送りたかったのではないでしょうか？ どの方法を取ると、一番親族に迷惑を掛けずに、誰もが幸せな形で相続ができるか、各パターンにおいて、かかる費用、増える収益、メリット、デメリットを整理・シミュレーションしてみてはいかがでしょうか。 大規模修繕においては、節税対策にもなる可能性があるため、一度建物調査をするのもおすすめです。 TBstyleでは、どの部分から修繕をするべきか、どれぐらいで回収ができるか、しっかりとシミュレーションを行いアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年3月9日 更新
大規模修繕にかかる費用の考え方
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕にかかる費用の考え方」を解説します！ 大規模修繕には多額の費用がかかります。 大規模修繕工事の相場をご存知でしょうか。 結論から申しますと、大規模修繕の工事費用の相場は一戸当たり75万円～125万円と言われています。 こちらは国土交通省が発表している大規模修繕の戸当たりの工事金額になります。 こちらのデータによると、大規模修繕工事の半数以上が戸あたり75万円～125万円であることが分かります。 このように、多額の費用を要する大規模修繕ですが、実は建物を修繕する際の費目には修繕費と減価償却（資本的支出）があり、それぞれで計上の仕方が異なります。 修繕費とは・・・ 通常の状態に維持、もしくは原状回復を目的とする修繕工事にかかる費用 減価償却（資本的支出）とは・・・ 建物の価値や性能、耐久性の向上を目的とする修繕工事にかかる費用 このように工事の内容によって経費としてその年に落とすのか、複数の年に分割して減価償却するかが異なります。 ここで重要なことは、修繕をすることによる節税効果です。 修繕費と資本的支出の違いを理解することで、今後の賃貸経営に大きな影響を与える可能性があります。 どの工事がどちらになるかは最終的には税理士さんの判断によって異なります。 TB styleでは、税理士とのコラボでオーナー様にとって最適なご提案をすることができます。 気になる方はぜひ一度ショールームでスタッフにご相談下さい。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年3月3日 更新
大規模修繕か売却か、どっちが先？【愛知県の大規模修繕専門店TB style】
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕か売却か、どっちが先？？」についてお伝えします。 オーナーの皆様は、お持ちの賃貸物件について、今後のいわゆる出口戦略をどうお考えでしょうか。 これから10年、20年先もずっと持ち続ける方、息子さんや娘さんに相続をされる方、相続もせずに売却を検討する方、考え方は様々だと思います。 最近、オーナー様からよく聞く悩みとしては、 「今は自分が建物を定期的にみているから大丈夫だけど、これを自分の息子はできるのだろうか」というものがあります。 実際、オーナー様は愛知県の近隣にいても、息子さんが東京に出てしまったりして、物件を相続しようにもなかなか任せられないという方も多いです。 また、そんな状態で息子さんに相続をしてもお荷物になってしまうことも懸念されています。 そうなった際には、物件を修繕してこのまま持ち続けるのか、 それとも売却をするのか、 さらに売却をするにも、大規模修繕をしてから売却をしたほうがいいのか、 それとも大規模修繕をしてから売却をしたほうがいいのか、 あるいは大規模修繕とは言わないまでも、細かな小修繕をして売却をするのか、 どれが正しいのかなかなか分からない方も多いと思います。 それでは、修繕してから売却をするのか、修繕せずに売却をするのか、それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。 大規模修繕をしてから売却するメリット・デメリット 築年数が浅いので売却価格が高くなりやすい 大規模修繕をせずにマンションを売却するメリットは、大規模修繕の時期より築年数が浅くなることです。 一般的に、中古マンションは築年数が長くなるほど売却価格が下がる傾向にあります、 ●外観のきれいさをアピールポイントにできない 基本的に、大規模前よりも、大規模修繕直後の方がマンションの見た目はきれいです。 前回の大規模修繕から10年以上経過していると、外壁などが明らかに劣化しているため、「新しさ」や「きれいさ」をアピールできません。 内覧の際に「きれいではない」と思われると、高額売却しづらいですし、買い主探しも難しくなってしまいます。 大規模修繕後にマンション売却する場合のメリット・デメリット ●外観・共用部分がきれいなので内覧時の印象が良い 大規模修繕後にマンションを売るメリットは、外観や共用部分のきれいさをアピールできること。 特に、大規模修繕直後は外壁や廊下などが新品同然になるので、内覧時の印象が大幅にアップします。 ある程度、築年数の古い物件でも、見た目がきれいだと評価も高まるので、売り出し価格を高めに設定しやすいでしょう。 ●修繕積立金が高くなりやすいので買い主を見つけづらい ただし、大規模修繕の費用は回を重ねるたびに高くなります。 そのため、大規模修繕後は修繕積立金の値上げが起こりがち。 修繕積立金の値上げは買い主の負担になるため、2回目以降の大規模修繕を待ってから売るのはおすすめできません。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年2月24日 更新
新年明けましておめでとうございます！
【新年のご挨拶！】 新年明けましておめでとうございます！ 旧年中は格別のお引立てを賜り心より御礼申し上げます。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleは2023年も大規模修繕工事を通して、地域の皆様に愛される会社を目指します！！ 大規模修繕工事専門のプロフェッショナルとして、オーナー様の気持ちに寄り添った提案を致します。 大切な資産を20年、30年と守るためにTB styleは地域密着で工事を行います。 オーナー様のお悩みや不安を解消できるようアドバイスさせていただきますのでお気軽にご相談ください。 本年も社員一同力を合わせて業務に取り組んで参ります。 何卒宜しくお願い申し上げます！ お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年1月5日 更新
セミナーの御礼
愛知県尾張地域に物件をお持ちのオーナー様 いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 いつも、スタッフブログをご覧いただきありがとうございます。 12/17(土)開催しました、マンション・アパート空室対策セミナーに ご参加くださったオーナー様、お忙しいところ誠にありがとうございました。 皆様のお役に立てましたでしょうか？ セミナーにてご不明な点などございましたら、お気軽にお問合せください。 次回のセミナーは、1月21日(土)に予定しております。 残念ながら今回参加できなかった方、ぜひご参加お待ちしております。 詳細はこちら↓↓ https://tb-style.jp/seminar/20346/ TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年12月19日 更新
年末年始【12月28日～1月4日】お休みのお知らせ
皆様こんにちは いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 早いもので今年も年末を迎えました。 今年も様々な状況のなか、お客様に支えられ無事に１年を過ごすことができました。 誠にありがとうございます！ アパート・マンション大規模修繕専門店TB styleは、12月28日(水)～1月4日(水)までお休みとさせていただきます。 尚、ホームページでの受け付けは24時間、年中無休で受け付けております。 1月5日(木)より順次対応させて頂きます。 休業期間中につきましては、何かとご迷惑をおかけいたしますが、ご理解の程お願い申し上げます。 2023年も地域の皆様から愛される会社を目指し、地域に貢献してまいります。 本年中のご愛顧に心より御礼申し上げますと共に、来年も変わらぬお引き立てのほど、よろしくお願い申し上げます。 皆様お体を大切に、どうぞ良いお年をお迎えください。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年12月15日 更新
株式会社 達美装 代表取締役
髙見澤 達也TATSUYA TAKAMIZAWA
私自身もオーナーです。
だからこそオーナーの気持ちに寄り添った提案を致します。
愛知県名古屋市、達美装の代表取締役の髙見澤です。
弊社は名古屋市密着の大規模修繕の専門会社です。当社は一般住宅の塗装工事業として創業し活動する中で、マンション・アパートのオーナー様よりできるだけコストを抑えて工事を行いたいと伺い、このような専門店をオープンしました。
塗装や防水など、修繕・改修工事に関しては全て対応できる体制が整っております。ただ安いだけではなく、自社職人も抱えて高品質なアパート、マンション修繕ができる体制を取っており、名古屋市のオーナー様には、満足してもらえると自信を持っております。また、名古屋市の皆様のおかげで20周年を無事迎えることができました。これも、ひとえに皆様のご愛顧の賜物と心より感謝申し上げる次第です。
私自身も不動産物件を所有するオーナーです。所有物件を管理会社に任せっきりにしていると、ずさんな改修工事をされたりしてしまうことがあります。だからこそ、自らしっかりと所有物件を管理することが重要です。
大規模修繕工事専門のプロフェッショナルとして、スタッフがオーナー様のお悩みや不安を一緒になって解消できるよう分かりやすい工事内容のご提案・アドバイスをさせていただきます。
スタッフ一同、皆様のご来店を心よりお待ちしております。
SHOWROOM大規模修繕・マンション修繕専門ショールーム
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名古屋ショールームアクセスマップ
〒462-0026 愛知県名古屋市北区萩野通2丁目14
TEL：0120-825-257
営業時間 10:00-16:00（水曜定休）来店予約はこちら -
TB Style 大規模修繕専門ショールームアクセスマップ
〒491-0064 愛知県一宮市宮西通８丁目２５−１
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江南ショールームアクセスマップ
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春日井ショールームアクセスマップ
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