修繕コラム大規模修繕に関する豆知識などをお届けします

大規模修繕の豆知識の記事一覧

費用がないからこそ修繕!分割発注のススメ

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「費用がないからこそ修繕!分割発注のススメ」を解説します! オーナー様は、マンションやアパートの修繕費に対して、余計な費用がかかりあまり考えたくないと思います。 しかし、放置していると、建物が劣化し居住者の方に被害が及ぶ危険性があります。 もし、居住者の方にないかあった場合、知らなかったでは済まされず「所有者責任」を問われる可能性があります。 では、どのように考えたらいいのか、についてお伝えしたいと思います。  結論、「分割発注」をしていただき、年度分けて工事を行うことをお勧めしております。 ここからは具体的な取り組みについてお伝えしたいと思います。 私が2年前にご相談をいただきましたTオーナー様は、築30年で大規模修繕を行ったことがありませんでした。 もちろん大規模修繕を今すぐに行わないといけない状態ですが、費用がありませんでした。 そこで年度内で行い費用を税金対策として行うことを経費扱いにしました。 しかし、1年で行える工事は限られているので、重要な工事を選ばないと大変なことになってしまいます。 だからまずは、建物診断を行い、優先順位と重要度を右のように分けて、修繕計画を下のように分けました。 そうすることで、今まで出来なかった大規模修繕を分割して行うことができました。 オーナー様は、建物診断を行い修繕から目を背けずに、一度相談してください。 私たちも無理に工事を進めることはありません。 工事をしないことでオーナー様のリスクを増大します。 ぜひこの機会にお考えください。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年5月16日 更新
大規模修繕の豆知識

アパートマンションの相続について

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「アパートマンションの相続について」を解説します! オーナー様にとって、相続問題は非常に大きな問題ではないでしょうか。 皆さんがお持ちの大切なアパート・マンション。今後、ご親族に引き継ぐことを検討している、売却を検討しているというお考えをお持ちの方が多数いらっしゃるかと思います。 なるべく資産価値の高い状態にしたい、誰もがそうお考えではないでしょうか。 相続を前に、今の物件の入居率や、劣化状況が悪い場合、どのように物件を引き継ぐか、方法は以下の3つではないでしょうか。 ①再度借金をして「建て替え」 ②「大規模修繕」をして資産価値向上 ③現在の建物を「解体」して、土地のみ売却 建替えをすると当然多額の費用が必要になります。 現在ローンが残っている方はさらに借金をすることになります。 大規模なリニューアル工事をする場合も多額の費用が必要になります。 本当にそんな工事をして今の家賃収入で投資回収ができるでしょうか。 建物を解体・土地売却をすると、当然これからの家賃収入はなくなります。 投資物件を持った理由は何でしょうか?不労所得で経済的に余裕のある生活を送りたかったのではないでしょうか? どの方法を取ると、一番親族に迷惑を掛けずに、誰もが幸せな形で相続ができるか、各パターンにおいて、かかる費用、増える収益、メリット、デメリットを整理・シミュレーションしてみてはいかがでしょうか。 大規模修繕においては、節税対策にもなる可能性があるため、一度建物調査をするのもおすすめです。 TBstyleでは、どの部分から修繕をするべきか、どれぐらいで回収ができるか、しっかりとシミュレーションを行いアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年4月17日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕の周期はどれぐらい?

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕の周期」を解説します! 大規模修繕工事は、12年周期が一般的といわれています。 しかし、必ず12年目に工事を行わなければならないというわけではありません。 大規模修繕工事は、おおよそ12年から15年の周期で行われることが多く、近年では18年周期で工事が行われる例もあります。 では、大規模修繕工事の周期はどのように決定すべきでなのでしょうか。 なぜ、大規模修繕は12年周期が一般的なのか なぜ、大規模修繕工事が12年周期で行われることが多いのか、主な理由を考えてみましょう。 ①国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」による影響 一般的に、マンションなどの大規模修繕工事は「長期修繕計画」を立ててから進行されます。 「長期修繕計画」は、マンションの管理組合が主導で作成される修繕計画書です。 主に、建物の劣化や破損などの修繕を行う頻度や、どの程度の修繕を行うのかを明確にするために作成されます。長期修繕計画の作成を補助するため、平成20年に国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」を公開しました。  こちらのガイドラインに、「外壁の塗装や屋上防水工事などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度です」という記載があります。 平成20年以降、ガイドラインを参考に修繕計画を作成することが多くなったことが、12年周期での修繕が主流になった理由だと考えられます。 ②全面打診調査の実施時期と重なるから 平成20年4月に建築基準法が改正され、定期報告制度の調査、検査基準が厳格化されました。 タイル貼、モルタル仕上げなどの建築物はタイルなどの外壁落下事故の危険性があるため、建造、改築などから10年が経過している場合、3年以内に外壁の全面打診調査を実施することが義務付けられました。 全面打診調査とは、タイルをたたいて外壁タイルと下地に隙間がないかを確認する調査 のことをいいます。 外壁タイルは専用の接着剤で貼り付けられます。そのため、経年により接着剤が劣化すると、タイルの間に「浮き」と呼ばれる隙間が発生します。 すぐにタイルが剥がれることはありませんが、劣化が進み万が一外壁タイルが落下すると、命に関わる大事故になりかねません。 このような重大な事故を防ぐため、築10年を経過したタイル貼のマンションでは全面打診調査が義務付けられているのです。 また、外壁の全面打診調査を行うには足場を設置する必要があります。足場設置には費用がかかるため、足場を用いる大規模修繕工事を同じ時期に実施するケースが多いのです。 ③塗料の寿命を考慮している マンションに使用される塗料の寿命はおよそ8年、長持ちするもので12年といわれています。 12年以上経過した塗料は浮き、ひび割れ、結露、欠損などが進行し、建物を保護する役割を果たせなくなります。 例えば、3000平米のマンションを12年で大規模修繕する場合、500万の費用が発生するとします。 一方、同じ3000平米のマンションを15年で大規模修繕すると、次の修繕までの期間が長くなり、劣化が進む可能性が高くなります。 結果、修繕費用が膨らみ700万程かかってしまった…という可能性があるのです。 しかし、15年周期で大規模修繕工事を行う場合も、しっかり計画を立てることで以降の支出を減らすことは可能です。 18年目で工事を行う場合も、大規模修繕工事前に小規模な修繕を加えたうえで計画すれば、60年後に多くの予算削減が見込めるでしょう。 「長期修繕計画」は、雨量が多い、海が近い、大通り沿い、日当たり状況など、土地や建物の周辺環境も考慮して計画を立てることが重要です。 大規模修繕は2周期、3周期以降どう変わるか? 12年周期で大規模修繕を行う場合、12年目は屋上や外壁を中心に大規模修繕が行われます。 24年目は前回(12年前)と同様の工事で済むケースが多いです。36年目は建物の老朽化が進んでいるため、共用部やサッシまわりの取替を検討する時期です。マンションは築年数に応じて劣化が進みます。そのため、大規模修繕工事は回数を重ねるごとに修繕範囲・費用が増えることを知っておきましょう。 近年の大規模修繕工事は18年周期で行う場合もある これまで、大規模修繕工事といえば12年周期で実地されるケースが一般的でしたが、近年は18年周期で修繕が提案されることもあります。 修繕周期を延ばすことで、修繕にかかる費用も少なくて済むというメリットが挙げられます。しかし18年周期の場合、次の修繕までの期間が長いため、局所的な劣化によるトラブルが起こりやすく、結果として修繕費が増えてしまうデメリットも考えられます。 大規模修繕工事を18年周期で行うためには、綿密な修繕計画を立てて、プロの診断を受けた上で工事に臨むことが重要ですね。 環境や条件によって、18年周期、12年周期どちらが合っているか環境や条件にもよりますので、まずは外壁診断とシミュレーションで確認されることをお勧めします。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら   2022年4月5日 更新
大規模修繕の豆知識

業者しか知らないコスト削減するポイント

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「業者しか知らないコスト削減するポイント」を解説します! 大規模修繕のコストを下げるポイントの一つとして、相場を知ることがあります。 相場とは、どれぐらいの費用をかけるのが妥当なのかを知ることです。 大規模修繕の相場は国土交通省によると1戸当たり約100万円と言われています。 しかし、重要なことは相場を知って終わりではなく、それを知ったうえで複数の業者を比較することです。 だからまずは、複数の業者にお願いをして、相見積をします。 そして、その中で、しっかりと工事項目を比較することをお勧めします。 オーナーの皆様の中で大規模修繕の見積もりの内容が完璧に分かるという方は少ないと思います。 実際、大規模修繕の見積もりは多数の項目があるため複雑になりやすく、比較がしにくい傾向にあります。 施工会社が作成した見積もりを比較する時は、 1社ずつ工事内容を比較するだけでなく、すべての業者の費用を、工事内容ごとに横並びの表にまとめて比較すると良いでしょう。 横並びにすることで、工事項目ごとに価格を比較しやすくなり、一社だけ飛びぬけて工事費高騰が起きていれば、すぐに見抜くことができます。 工事費高騰を見抜くことは、見積もり金額の妥当性を見極めるだけでなく、手抜き工事の防止にも役立ちます。 他社が相場価格で提示しているのに対し、1社だけ安い価格で提示していた時は、なぜ費用が他社の相場価格に比べて安いのか、打ち合わせの時に、金額の理由をしっかり確認しておきましょう。 そして、大切なのは、どこが重要な工事なのか、緊急度が高い工事なのかをしっかりと質問してきましょう。 そうして、それが明確に答えられない業者はとりあえず、大規模修繕工事をさせようとしている可能性があります。 だから、しっかりと見積を比較して、工事の優先順位を確認しましょう。 そして、緊急度の高い工事を明確にして行うとコスト削減することができます! TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年4月3日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕工事で必要な5つの工事内容

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕工事で必要な5つの工事内容」を解説します! 大規模修繕工事は、建物の経年劣化を補修するための工事です。建物は、年月が経つにつれ外壁をはじめ設備などが劣化していくことは避けられません。そのため、定期的な点検を行い不具合や故障の早期発見に努める必要があります。大規模修繕工事も、定期的に行うことで住人の安全や建物の劣化を防止し、機能を回復させることができるのです。この記事では、大規模修繕工事の工事内容を解説していきますのでぜひ参考にしてください。 大規模修繕工事の工事内容 大規模修繕工事は準備だけでも1~2年位、工事の完了までに2~3年位を要する大きなプロジェクトです。ここでは、外壁の塗装やタイルの補修、防水工事といった実際の大規模修繕工事の内容について詳しく見ていきましょう。 ●仮設工事 仮設工事には「直接仮設工事」と「共通仮設工事」があります。 「直接仮設工事」とは、大規模修繕工事を行うために必要な足場の設置のことをいいます。建物の周りに足場を建て、その周囲をメッシュシートで覆います。工事中の塗料飛散防止や、資材などが外部へ落下するのを防ぐために行います。また、工事中も安全に通行ができるよう出入口や通路の頭上には防護棚を設置したり、侵入者対策として防犯カメラやセンサーライトを取り付けたりします。実際の工事に入る前には、生活される住人や建物周囲の安全を守るため、この他にもさまざまな安全・防犯対策を講じます。 「共通仮設工事」では、主に現場事務所や作業員の休憩所、資材置き場、仮設トイレなどの仮設設備を設置します。仮設設備で必要な電気や水道などのインフラやインターネット環境、事務所で必要な電話・コピー機・パソコンなどの機器を備える工事も含まれます。 ●下地・タイル補修 下地補修は、コンクリートの躯体部分に生じたひび割れなどの劣化部分を補修する工事です。外壁タイルは、耐久性が高い外壁材ではありますが、メンテナンスフリーではありません。 まずはじめに建物の天井や壁などを目視や打診により診断し、状態を確認します。同じひび割れでも気候の変化により発生したものと、構造に由来しているものでは補修方法も変わってきます。代表的な補修方法としては、ポリマーセメントペーストやエポキシ樹脂をひび割れに充填する工法があります。また、状態によってはひび割れに沿って溝を作りシーリング材を充填する工法もあります。補修の際は症状を見極め、適切な補修方法を選択し、施工ができる知識と経験が求められます。 また、タイル貼りのマンションでは、タイルの状態の確認も必要です。タイルにはひび割れや欠損に加え、タイルが下地から浮いてしまう「浮き」という症状が現れることがあります。浮きが進行すると壁からタイルが剥がれ落ち、通行人に危害を及ぼしかねません。タイルの浮きには接着剤を注入し、下地との密着力を補う工法が一般的ですが、広範囲の場合や下地に手直しが必要な場合には貼り直しをします。 ●シーリング工事 シーリング工事とはサッシ廻りや外壁、タイルの目地などに使用されているシーリング材を新しく打ち替える工事です。ゴム状のシーリング材は、劣化すると防水性や気密性が失われていきます。シーリング材が劣化し隙間ができると雨水などが建物内部へ侵入し、漏水が発生したり、建物の劣化を進めてしまいます。シーリング材は、接合部分の材質に合った種類を選ぶことがとても大切です。外壁やサッシ廻りのほかにも手すりの支柱などシーリング材は様々な箇所に使われているます。シーリングは一般的に10~15年が経つと打ち替えの時期になりますが、工事を行う際には足場が必要になりますので、大規模修繕工事の際に一緒に施工をしておきましょう。 ●外壁塗装・鉄部塗装   主な塗装工事には「外壁塗装」と「鉄部塗装」の2種類があります。どちらも美観を高めるだけでなく、塗装工事をすることによって風雨や汚れからコンクリートや鉄を保護する効果があります。塗装前には長年の汚れや錆を丁寧に除去し、目的に応じた塗料を使って仕上げをします。 外壁塗装工事では、まず塗装面の状態を確認するため、下地と塗膜の付着力を検査します。付着力が一定以上の場合には、上から塗料を重ねますが、付着力が弱くなっている場合には、一度塗膜をはがして塗り直しを行います。外壁が塗装の場合、現状の色を塗り変えることも可能な場合があるので、新たな気持ちで生活できるというメリットもありますね。 鉄部塗装工事では、錆や腐食を防止するため錆止め塗装を塗布します。鉄製の扉や階段、メーターボックスの扉などが対象です。サンドペーパーなどを使い丁寧に錆を除去するのが大切なポイントです。この作業を丁寧に行うことで錆びの再発を防ぎ、塗料との密着性を高めることができます。下処理をした鉄部には錆止め、中塗り、上塗りと塗装を重ね美観を高めます。 ●防水工事 建物の劣化を防ぐためには、雨水などがコンクリート内部へ侵入するのを防止することが大変重要です。防水工事では、屋上や外階段、バルコニーなど風雨にさらされている床面を中心に防水処理を行います。また、屋上やルーフバルコニーは、劣化が進むと居室内への漏水に繋がりやすい場所となるため、住人の生活を守るためにも定期的なメンテナンスを行うことをおすすめします。屋上の防水工事では、アスファルトやウレタン、塩化ビニル樹脂シートなどの防水素材を使用します。それぞれに特性がありますが、劣化の状況や既存の防水層との相性を見て施工方法を選定します。 開放廊下や外階段、バルコニーについては、塩化ビニル樹脂シートやウレタン防水が多く用いられています。塩化ビニル樹脂シートは豊富なカラーやデザインがあり、選択するデザインによって印象の変化を楽しむことができます。また、バルコニーの場合は、防水工事をする際に足場が必要になりますので、大規模修繕工事の際に一緒に施工をするのが経済的です。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年3月11日 更新
大規模修繕の豆知識

デザイン修繕のポイント

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「デザイン修繕のポイント」を解説します! 大規模修繕は、建物の維持管理だけをする目的でありません。 外観のデザインも変えることができます。 例えば入居率が80%~90%であれば、そこまで気にすることはありません。 しかし「入居率が下がってきた」「入居づけをお願いしてもなかなか入らない」というオーナー様は、建物の状況を確認したほうがいいかもしれません。    例えば、達美装(TB styleの運営会社)が過去に行った物件では、外観のデザインとロゴを変えただけで内覧の問い合わせが増えて、入居率がアップした事例があります。 そのほかにも植栽を植え替え、間接照明で照らすことで、デザインをおしゃれに演出することにより、入居率をアップさせることが出来ます。 一般的に、建物の維持修繕工事に1000万円の修繕費がかかる場合、そこに200万円~300万円程のデザインを向上させるためのコストがかかります。 しかし、デザインに強みを持つ修繕屋さんの場合、これを100万円程度に抑えることができます。なぜなら、自社でデザイナー担当を有しており、外注費がかからないからです。 入居率を上げるためのデザイン修繕をする場合は、そのような修繕屋さんを選ぶとコストを最小限に、見た目のデザインを最大化することができるでしょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年3月9日 更新
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大規模修繕費用の相場とは?

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕費用の相場」についてお伝えします! 大規模修繕費用の相場は、国土交通省から発表されており、おおよそ1戸=100万円と言われています。 これを見て高いと思う方もいれば、安いと思う方もいると思います。 高いと思う方は、工事のことを詳しく知っている方もしくは、一度工事を行ったことがある方だと思います。 安いと思った方は、初めての大規模修繕を行う中で少し学んだ方が良いかもしれません。 なぜなら、この金額はすべての工事を一度に行う場合であり、下の表を見てもらうとわかる通り、大規模修繕は多岐にわたる工事内容が含まれています。この多数の工事内容を一度に行った場合の相場が100万円なのです。 しかし、工事は一気にすべてを行わないといけないものではありません。 下の図に表されるように、それぞれの箇所では耐久年数が異なるため、必要な時に必要な工事だけを行えばよいのです。 そうすることで一度にかかる費用を抑えて建物を長持ちさせることができます。 一部の業者は自社の利益を出すために工事を一気にやることを勧めてくるケースがあるので注意しておきましょう。 また、この修繕時期もあくまでも目安であり、建物の劣化状況によって工事を行うタイミングは変わってきます。 そのため、建物を長持ちさせるためには工事のプロに建物診断をしてもらうことが重要です。 そして、工事費用の相場と適切な工事時期を知り、適切な箇所を修繕することがコストを削減するポイントです。 この工事費用の相場が高いと感じる場合は、複数の業者で相見積もりをとり、比較をしてみるのが良いでしょう。 その際、上記のように今必要な工事だけの見積もりを出してもらいましょう。 必要な工事を見極めるためには専門的な知識が必要ですので、それ相応の業者にお願いをすることもコストを抑えるポイントです。 見積を取る際は是非上記のポイントに気をつけてもらえればと思います。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年2月15日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕の費用はいくらかかるの?工事費用のポイントを解説します!

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ   いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。   マンションの資産価値の維持、快適な生活の継続のためには、10~15年位の周期を目安に大規模修繕を実施することが適切といわれています。 そこで本日は、大規模修繕工事の費用について解説させていただきます。 1.大規模修繕工事にかかる大まかな費用は? 当たり前ですが、マンションはそれぞれ大きさや構造が違います。例え同じ大きさ、同じ構造でも築年数や立地、使用状況で修繕箇所は変わってきます。また、建物によって施設や設備も違いますし、特別な材料が使用されていたり、構造的な問題が原因で思いがけない故障が見つかったりする場合もあります。つまり築年数や規模だけでは、大規模修繕工事の費用を考えるのは大変難しいとお考えください。 大まかな目安として、戸あたり100万円とも言われますが、これはあくまでも目安であり、工事の内容や資金の準備状況によっても大きく変わってきます。大規模修繕工事は各マンションの状況に応じて、修繕を実施する工事になります。 2.大規模修繕工事の費用を抑えるには? 大規模修繕工事は大きな金額がかかるでしょう。費用を抑える視点はとても大切になってきます。しかし、大切なマンションを長く安全に使っていくための工事でもあるので、安かろう悪かろうだけで決めるわけにはいきません。「質の良い工事」を「適正な価格」で実施してもらうことが大切です。ここでは、費用に関わるポイントについて解説していきます。 ●信頼できるパートナーの選定 大規模修繕工事は専門的な内容も多く、管理組合の皆様で全てを判断するのは難しいケースもあります。そんな時、管理組合を専門家の視点でサポートしてくれるのが管理会社、設計事務所などのコンサルタント、施工会社などパートナーの存在です。大規模修繕工事の第一歩はこのパートナーをどこにするのか決定することから始まります。パートナーは準備の初期段階から完工まで管理組合の皆様と一緒に、計画の中心的立場で工事を進めていく存在となり、工事仕様の設計や見積の取得、施工会社の選定など全体の費用にも大きくかかわってきます。   ●建物診断で現状を知る 大規模修繕工事を実施する前には、建物の現地調査が行われます。基本的にはこの調査内容を元に建物の状態を診断し、工事内容が決定、見積が作成されます。有効性の高い工事をスタートさせるには、建物の状態を正確に知ることです。適切な内容が工事仕様や見積りに反映できるよう、きちんと診断を行いましょう。 ●工事の品質や会社の安定性 大規模修繕工事の施工会社を決める際、ほとんどの場合は複数社から相見積りをとり、1社を決定する流れになります。判断材料のひとつとして、「費用」は非常に重要ですが、同時にこれまでの施工実績や経験、工事への意欲といった質の部分、また経営の状況もしっかり見て総合的に判断することが大切です。工事の仕上がりは建物の耐久性や資産価値にも大きく影響します。補修が適切に行われていなければ症状がすぐに再発し、結果的に無駄な費用や手間がかかるといったことにもなりかねません。また、施工会社とは施工後もアフター点検などを通じて長年にわたる付き合いとなります。建物のことを安心して任せられる施工会社を、様々な観点から選定することが重要です。 ●工事内容の見直し 見積金額が予算オーバーの場合には、工事内容の見直しをしましょう。まずは、建物の維持や寿命、安全にかかわるような箇所から優先的に組み込んでいきます。緊急性が低い箇所は、次回の大規模修繕工事まで維持できるような対策を実施しましょう。または、積立金が貯まり次第、別途工事を実施するという方法もあります。ただし、足場が必要な外壁の補修やシーリング工事、バルコニーの防水工事など、大規模修繕工事の際に実施しておきましょう。 ●手遅れにならない適切なタイミングで直す 大規模修繕工事は一般的に10~15年周期で行うのが適切だと言われています。なぜなら建物を保護している塗料や防水材などが寿命を迎え、その効果が薄れてくるからです。ひび割れから雨水が侵入すると、徐々にコンクリートやその中の鉄筋が傷み、やがて寿命に関わる深刻なダメージを引き起こします。ダメージが深刻になればなるほど、補修範囲も広がり、工事にかかる費用や工期にも影響してしまいます。そのため、前回の大規模修繕工事から10年を過ぎたあたりで一度、建物診断を実施し状態を確認します。状態が良好であれば工事の必要性はないかもしれませんが、劣化が深刻になる前に補修ができるよう、専門家のアドバイスも受けながら次回の大規模修繕工事の計画を検討しましょう。 ●高耐久性・防汚性に優れた製品へグレードアップ 建物を定期的にメンテナンスしていくことはとても大切ですが、大規模修繕工事の間隔を短くし、頻繁に手を入れることが正解ではありません。なぜなら、1回の大規模修繕工事には、数千万円~億を超える費用が必要だからです。大規模修繕工事の回数を増やすということは、準備が必要な積立金の額も増えていきます。近年では大規模修繕工事の際に高耐久性・防汚性に優れた製品を採用し、次回までの間隔を長くするといったマンションも増えています。大規模修繕工事は将来の資金計画まで見据えて検討していくことが大切です。   3.大規模修繕費用についてよくある質問 Q.大規模修繕工事をしないとどうなるの? A.大規模修繕工事をしなかったからといって、建物がすぐに使えなくなるということではありません。しかし、どれだけ頑丈な建物でも経年劣化は確実に進んでいきます。例えわずかなひび割れでも放置していれば、いずれ取り返しのつかない大きなダメージに繋がる場合もあります。住人の安全面、資産価値という点からも、建物の状況に応じて、適切なタイミングで修繕を行っていただくことをおすすめします。 Q.1回目の工事よりも2回目、3回目のほうが高いって本当? A.一般的には1回目より2回目の方が高額になると言われていますが、必ずしもそうとは限りません。劣化の状況や設備の入れ替えの有無など工事内容にもよりますが、1回目と同等金額またはそれよりも費用が抑えられたというケースもあります。 ただし、築30年あるいは40年を超える3回目に関しては、建物本体の劣化が深刻化しているケースも多く、建物全体の機能修復に加え、給排水管やサッシなども更新時期を迎えます。また、バリアフリー化や防犯設備など時代のニーズに合わせた改良も検討事項となってきます。この時期の大規模修繕工事は建物にとっても大きな節目といえます。費用は、1回目、2回目より高額になる傾向があります。 Q.追加費用がかかるケースは? A.大規模修繕工事の場合、事前の建物診断で修繕箇所をある程度想定し、必要な施工範囲を見積り、費用を算出します。しかし、高所の外壁のひび割れやタイルの浮きなど、実際に足場が掛けられてからでないと状態がわからない箇所や、工事が始まって初めてわかる不具合も出てきます。そのため、当初の想定よりも修繕個所が多くなると、追加費用が発生する場合があります。また、逆に想定よりも少ない場合には減額となります。 Q.費用が足りない場合はどうすれば良い? A.大規模修繕工事の資金となる積立金が不足している場合、まずは工事内容の見直しを行いましょう。それでも足りない場合は、一時金の徴収、融資を受ける、または工事の時期自体を見直すといった対応策が必要となります。同時に、修繕積立金は将来的に予定されている工事のための費用でもありますので、目の前の工事だけでなく、将来的な視点も必要です。今後20~30年にわたる収支の状況は長期修繕計画で確認ができます。将来的にも積立金不足が想定される場合には、計画内容や積立金額の見直しなどの対策も考えていきましょう。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 2022年2月14日 更新
大規模修繕の豆知識新着情報

事例別!重要度×緊急度で選ぶ大規模修繕

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「事例別!重要度×緊急度で選ぶ大規模修繕」についてお伝えします! 入居率低下にお困りのオーナー様、たくさんいらっしゃるかと思います。 「家賃を下げて、無理やり空室を埋めるしかないのかなあ」、とお困りではないでしょうか。 もちろん、その方法でも入居者を増やすことはできます。 しかし、入居者の層が変わってしまったり、オーナー収入が減ってしまったり、いろいろと課題も残ります。 入居率を上げる方法は家賃を下げるだけではありません。 家賃を下げる以外に、大規模修繕をし、物件価値を高め、入居率を上げることも方法の1つです。 物件の状態とオーナー様の悩みを掛け合わせ、それを基に物件調査を行い、重要度×緊急度の高い修繕箇所を見極める必要があります。 どんな工事をすれば、最小コストで最大の成果=入居率や物件の利回りを良くするためには、物件の入り口・外壁・入居者通路などをトータルで見ていく必要があります。 現在の物件状況×悩み別に修繕すべき箇所は異なります。 例えば入居率が高い物件の場合、「できるだけ支出を少なくしたい・長い間物件価値を継続したい」という悩みをお持ちかと思います。その場合、物件価値を維持するため、緊急性が高くかつ重要度の高い劣化箇所を見極めることが必要です。 また入居率が低い物件の場合、入居率を上げ、利回りを上げていくために、人の目に触れる箇所=エントランスや住宅動線のデザインを見直すことが緊急性が高く重要度が高い工事になるケースが多いです。 建物をしっかりとプロが見て、悩みに対して緊急度が高いのか、重要度を高いのかを「見える化」していき、無駄な修繕費用がかからないようコンサルティングしていくことが重要です。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2022年2月2日 更新
大規模修繕の豆知識
株式会社 達美装 代表取締役

髙見澤 達也TATSUYA TAKAMIZAWA

大規模修繕の豆知識での外壁・屋根塗装をご検討なら、ぜひ株式会社 達美装にご相談ください!

私自身もオーナーです。
だからこそオーナーの気持ちに寄り添った提案を致します。

愛知県一宮市、達美装の代表取締役の髙見澤です。
弊社は地元密着の大規模修繕の専門会社です。この度、マンション・アパートのオーナー様よりできるだけコストを抑えて工事を行いたいと伺い、このような専門店をオープンしました。

塗装や防水など、修繕に関しては全て対応できる体制が整っております。ただ安いだけではなく、自社職人も抱えて高品質なアパート、マンション修繕ができる体制を取っており、一宮市のオーナー様には、満足してもらえると自信を持っております。また、一宮市の皆様のおかげで15周年を無事迎えることができました。これも、ひとえに皆様のご愛顧の賜物と心より感謝申し上げる次第です。

私自身も不動産物件を所有するオーナーです。所有物件を管理会社に任せっきりにしていると、ずさんな工事をされたりしてしまうことがあります。だからこそ、自らしっかりと所有物件を管理することが重要です。
大規模修繕工事専門のプロフェッショナルとして、スタッフがオーナー様のお悩みや不安を一緒になって解消できるようアドバイスさせていただきます。
スタッフ一同、皆様のご来店を心よりお待ちしております。

SHOWROOM大規模修繕・マンション修繕専門ショールーム

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    〒491-0064 愛知県一宮市宮西通8丁目25−1
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