修繕コラム大規模修繕に関する豆知識などをお届けします

COLUMNTB Styleの修繕コラム記事一覧

アパートマンションの相続について

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「アパートマンションの相続について」を解説します! オーナー様にとって、相続問題は非常に大きな問題ではないでしょうか。 皆さんがお持ちの大切なアパート・マンション。今後、ご親族に引き継ぐことを検討している、売却を検討しているというお考えをお持ちの方が多数いらっしゃるかと思います。 なるべく資産価値の高い状態にしたい、誰もがそうお考えではないでしょうか。 相続を前に、今の物件の入居率や、劣化状況が悪い場合、どのように物件を引き継ぐか、方法は以下の3つではないでしょうか。 ①再度借金をして「建て替え」 ②「大規模修繕」をして資産価値向上 ③現在の建物を「解体」して、土地のみ売却 建替えをすると当然多額の費用が必要になります。 現在ローンが残っている方はさらに借金をすることになります。 大規模なリニューアル工事をする場合も多額の費用が必要になります。 本当にそんな工事をして今の家賃収入で投資回収ができるでしょうか。 建物を解体・土地売却をすると、当然これからの家賃収入はなくなります。 投資物件を持った理由は何でしょうか?不労所得で経済的に余裕のある生活を送りたかったのではないでしょうか? どの方法を取ると、一番親族に迷惑を掛けずに、誰もが幸せな形で相続ができるか、各パターンにおいて、かかる費用、増える収益、メリット、デメリットを整理・シミュレーションしてみてはいかがでしょうか。 大規模修繕においては、節税対策にもなる可能性があるため、一度建物調査をするのもおすすめです。 TBstyleでは、どの部分から修繕をするべきか、どれぐらいで回収ができるか、しっかりとシミュレーションを行いアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年3月9日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕にかかる費用の考え方

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕にかかる費用の考え方」を解説します! 大規模修繕には多額の費用がかかります。 大規模修繕工事の相場をご存知でしょうか。 結論から申しますと、大規模修繕の工事費用の相場は一戸当たり75万円~125万円と言われています。 こちらは国土交通省が発表している大規模修繕の戸当たりの工事金額になります。   こちらのデータによると、大規模修繕工事の半数以上が戸あたり75万円~125万円であることが分かります。 このように、多額の費用を要する大規模修繕ですが、実は建物を修繕する際の費目には修繕費と減価償却(資本的支出)があり、それぞれで計上の仕方が異なります。 修繕費とは・・・ 通常の状態に維持、もしくは原状回復を目的とする修繕工事にかかる費用 減価償却(資本的支出)とは・・・ 建物の価値や性能、耐久性の向上を目的とする修繕工事にかかる費用 このように工事の内容によって経費としてその年に落とすのか、複数の年に分割して減価償却するかが異なります。 ここで重要なことは、修繕をすることによる節税効果です。 修繕費と資本的支出の違いを理解することで、今後の賃貸経営に大きな影響を与える可能性があります。 どの工事がどちらになるかは最終的には税理士さんの判断によって異なります。 TB styleでは、税理士とのコラボでオーナー様にとって最適なご提案をすることができます。 気になる方はぜひ一度ショールームでスタッフにご相談下さい。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年3月3日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕か売却か、どっちが先?【愛知県の大規模修繕専門店TB style】

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕か売却か、どっちが先??」についてお伝えします。   オーナーの皆様は、お持ちの賃貸物件について、今後のいわゆる出口戦略をどうお考えでしょうか。 これから10年、20年先もずっと持ち続ける方、息子さんや娘さんに相続をされる方、相続もせずに売却を検討する方、考え方は様々だと思います。 最近、オーナー様からよく聞く悩みとしては、 「今は自分が建物を定期的にみているから大丈夫だけど、これを自分の息子はできるのだろうか」というものがあります。 実際、オーナー様は愛知県の近隣にいても、息子さんが東京に出てしまったりして、物件を相続しようにもなかなか任せられないという方も多いです。 また、そんな状態で息子さんに相続をしてもお荷物になってしまうことも懸念されています。 そうなった際には、物件を修繕してこのまま持ち続けるのか、 それとも売却をするのか、 さらに売却をするにも、大規模修繕をしてから売却をしたほうがいいのか、 それとも大規模修繕をしてから売却をしたほうがいいのか、 あるいは大規模修繕とは言わないまでも、細かな小修繕をして売却をするのか、 どれが正しいのかなかなか分からない方も多いと思います。 それでは、修繕してから売却をするのか、修繕せずに売却をするのか、それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。 大規模修繕をしてから売却するメリット・デメリット 築年数が浅いので売却価格が高くなりやすい 大規模修繕をせずにマンションを売却するメリットは、大規模修繕の時期より築年数が浅くなることです。 一般的に、中古マンションは築年数が長くなるほど売却価格が下がる傾向にあります、 ●外観のきれいさをアピールポイントにできない 基本的に、大規模前よりも、大規模修繕直後の方がマンションの見た目はきれいです。 前回の大規模修繕から10年以上経過していると、外壁などが明らかに劣化しているため、「新しさ」や「きれいさ」をアピールできません。 内覧の際に「きれいではない」と思われると、高額売却しづらいですし、買い主探しも難しくなってしまいます。 大規模修繕後にマンション売却する場合のメリット・デメリット ●外観・共用部分がきれいなので内覧時の印象が良い 大規模修繕後にマンションを売るメリットは、外観や共用部分のきれいさをアピールできること。 特に、大規模修繕直後は外壁や廊下などが新品同然になるので、内覧時の印象が大幅にアップします。 ある程度、築年数の古い物件でも、見た目がきれいだと評価も高まるので、売り出し価格を高めに設定しやすいでしょう。 ●修繕積立金が高くなりやすいので買い主を見つけづらい ただし、大規模修繕の費用は回を重ねるたびに高くなります。 そのため、大規模修繕後は修繕積立金の値上げが起こりがち。 修繕積立金の値上げは買い主の負担になるため、2回目以降の大規模修繕を待ってから売るのはおすすめできません。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年2月24日 更新
大規模修繕の豆知識

エントランス修繕で内覧数を上げる!?【愛知県の大規模修繕専門店TB style】

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「エントランス修繕で内覧数を上げる!?」についてお伝えします。   オーナーの皆様にとって、この2月は非常に重要な時期ではないでしょうか。 そう、今年の賃貸経営を大きく左右する入居シーズンです。 ここで入居者を獲得できないと非常に厳しい状況になってくると思います。 ではそんな時期にオーナーの皆様が気をつけるポイントは何でしょうか? それはずばり、「外観を綺麗にすること」です! 通常、入居者の方は物件を選ぶ際、まずはネットで調べます。 その際に入居者が知れる情報としては、建物の写真や設備などです。 この部分で印象が悪いと、どうしても内覧をしたいとは思いません。 そのため、まずは建物の見た目を良くして綺麗な印象を持たせることで内覧数アップにつながります。   大規模修繕を行う目的にあるのは、メンテナンスだけではなく、デザインを変更する事も目的の1つに挙げられます。 実際に、こちらのデザイン修繕も築年数が10年程で入居率が高くなっている場合は、特に大きな効果はありません。 しかし、内覧数やそれに伴い入居率も減少してきた頃には、外観等のデザインを大きく近代的なモノに近づけていくことで、入居率の向上に大きく繋がるといわれています。 それは、日本では、常に流行を追う傾向があることが大きく関係しています。 それでは、実際の工事事例とそれによる変化をご紹介します。   例えば、この下の写真は、築37年の物件ですが、内覧数月5件、入居率が40%程でした。 しかし、入居率と因果関係の深いエントランスと外観のリノベーションを施工し、清潔感溢れる住宅となりました。 その結果、内覧数も月20件、入居率80%まで改善しました。 このように、デザイン修繕を行うことで、入居率の大幅改善に繋げることができます。 また、意外と盲点な部分として、駐車場のライン引きなども物件の印象に大きくかかわります。 この機会にぜひ、建物を見直していただき、満室経営を目指していただければと思います。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年2月17日 更新
大規模修繕の豆知識

長期修繕計画の重要性【愛知県の大規模修繕専門店TB style】

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「長期修繕計画の重要性」についてお伝えします。 オーナーの皆さんは、修繕計画を立てていますでしょうか? 基本に戻りますが、大規模修繕工事とは、「計画的でまとまった修繕工事」とも言われていることからも、長期修繕計画が非常に重要なことがわかります。 実際に、計画性のない大規模修繕は、無駄な工事を行い出費が増えてしまったり、逆に工事のタイミングを逃して、大きな損失を生んでしまったりと、失敗する傾向にあります。 ここでの大きな損失というのは、適切に工事を行っていない物件は、入居率が下がってきてしまいますが、それにより収入が減ることはオーナー様にとっての大きな損失であることは間違いありません。 そこで、長期修繕計画を立てることで、前述したリスクを減らし「大幅なコスト削減と工事の成功」に繋がります。 計画を立てる際に重要な5つのポイントは下記の5つになります。 ◆今後20年~30年の賃貸経営のビジョン ◆目標耐用年数 ◆維持管理のグレード ◆各部材の更新時期の検討 ◆性能向上の取入れとそのタイミング それを元に、オーナーさんが「建物をどのように維持していきたいのか」とい20年~30年先の理想の姿から逆算して、作成することが重要になります。 そのイメージが下図のようになり、全体の工事計画が可視化されていて、いつどの工事を行うのか、どのくらいの費用が必要なのかが分かるようになります。 このように可視化することで、不要な工事に迫られる必要がなくなり、余計な支出を抑えることができ、大幅なコスト削減に繋がります。 こういった、工事計画を立てる際には、オーナー様だけでは非常に難しいと思いますので是非専門家に一度相談してみてください。 まずは、建物の現状把握をするための診断を行い、そこから、工事内容の重要度緊急度で分け、適切な修繕計画をたてましょう。 また、このような、長期修繕計画を作成後も定期的に見直しをし、修正することが重要です。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年2月10日 更新
大規模修繕の豆知識

雨漏り調査の基本を解説!【愛知県の大規模修繕専門店TB style】

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「雨漏り調査の基本」についてお話していきます。 マンション・アパートの経営の中でも大敵となるのが雨漏り 皆様の中にも、居住者の方から「部屋に雨漏りが発生している」と 問い合わせを受けた方もいらっしゃるのではないでしょうか。 部屋に雨漏りが発生しているということは、 建物の躯体内部に雨水が侵入しているということです。 躯体内部に雨水が侵入すると、内部の鉄筋がさびて建物の内側から崩壊していきます。 そうすると、急激に建物の劣化が進んでしまい、 修繕費用が大幅に増加してしまったり、そもそも修繕ができない状況になってしまうことがあります。 そのため、雨漏りには早め早めの対策が最重要になってきます。 ここでは気をつけたい雨漏り対策の基本をお伝えします! 雨漏りに気をつけたい箇所と修繕のタイミング 雨漏りは早めの対策が重要なため、まずは雨漏りが起こりやすい気を付けておきたい箇所をお伝えします。 ●室内クロスの剥がれ、シミなど 居住者の気付きが一番多いのはこの部分です。 部屋の中でクロスを観察して、剥がれていないか、シミができていないか、 他にも異臭が発生していないかなどのも合わせてみておきましょう。 また、室内はなかなかオーナー様自身が満つことは難しいため、入居者アンケートなどを活用することも検討しましょう。 ●外壁のひび割れ 建物の外壁材のひび割れが起きているケースは多いかと思います。 特に横方向のひび割れは雨水が抜けにくく、内部に雨水がたまりやすい構造になってしまうため要注意です。 ひび割れを見つけたら早めに調査を依頼しましょう。 ●石膏ボードの腐食 賃貸物件でよく使用される石膏ボードのひび割れも見つけたら早めの調査を依頼するとよいでしょう。 雨漏り調査を依頼する会社の選び方 雨漏り調査は非常に困難な調査です。 雨漏りの構造をよく分かっていない会社が調査することによって、 必要のない工事をされてしまったり、 最悪の場合、工事をしても雨漏りが止まらなかったりする可能性があります。 そのため、雨漏り調査を依頼する場合は下記の項目を最低限満たしている会社を選ぶようにしましょう。 戸建てではなく"アパートマンション"の構造に精通している修繕専門会社 自社職人が在籍していて、自社職人ができる 事前のヒアリングから最適な調査を提案できる 地域の施工実績が豊富である   この項目を最低限満たしている会社を選んで調査を依頼することをおすすめします。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年2月3日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕するときは融資を受けたほうがいいのか【愛知県の大規模修繕専門店TB style】

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕するときは融資を受けたほうがいいのか」についてお話していきます。 「うちのマンション・アパートも築10年以上経ってるしそろそろ大規模修繕考えないと、、、」 と考えている方の中で、 「でも資金が足りない、、、」という方も多いのではないでしょうか。 その時に、よく選択肢として上がるのが、融資による資金調達かと思います。 マンションアパートの大規模修繕には外壁塗装や防水工事に加えて、タイル補修や階段、共用部の補修などがあり、多岐にわたる工事が発生します。 そのため、規模が大きいマンションアパートだと1000万円近くになることもあり、 なかなか手元資金で行うことができない方も多いと思います。   ここでは、大規模修繕をする際に融資を受けた方がいいのか?手元資金で行う方がいいのか?についてお伝えします。 結論からいうと、この判断はオーナー様の状況によって異なります。 最低でも、下記の2点には注意しておく必要があります。 ①税金を支払うことができる現金・現預金 ②急な修繕工事が発生した際に対応できる現金・現預金 この2点は最低でも支払えるように資金はもっておくべきだと思います。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年1月27日 更新
大規模修繕の豆知識

防水工事の時期はいつ?【愛知県の大規模修繕専門店TB style】

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「防水工事の時期はいつ?」についてお話していきます。 マンションやアパートの工事で必要になってくる防水工事、経験がある方も多いのではないでしょうか。 屋上やベランダ、廊下や階段にも必要な時がありますね。 この防水工事、いつ工事を実施すればよいのでしょうか? 「前に施工してから10年ぐらい経ったけど、そろそろかな?」と思ったこともあると思います。 施工後、どれくらいの期間で工事が必要になるかは、防水工事の種類によります。 防水工事には様々な種類があり、それぞれ耐久年数が全然違うので、自分の建物の防水工事が何なのか、前に工事をしたのはいつなのかは把握しておくようにしましょう。 ではここからは、それぞれの防水材の特徴と耐久年数についてお伝えします。 ウレタン防水 ウレタン防水は、素地にウレタン防水材を塗布し、その上からトップコートを塗布して防水膜を形成する工法です。 耐久年数は10年ほどで、防水工事の中では安価な工法でもあります。 マンションの屋上やベランダでもよく用いられる工法であり、塗料による施工のため、形状が自由なため施工しやすい工法になります。 しかし、防水層の中では耐久性が低いことがデメリットとなります。 シート防水 こちらもマンションの屋上の施工ではポピュラーな施工法です。 塩化ビニルやゴム製のシート状の防水材を敷き詰めることにより、防水層を形成します。 耐久年数は約10年ほどです。 塗料ではなく、すでに形成されているシート状の防水材のため、施工期間が短く、費用も比較的安価にできることがメリットです。 デメリットとしては、施工不良が発生すると、シートの隙間から雨水が侵入したり、膨れが発生したりしてしまうことがあります。 FRP防水 ガラス繊維のシートと樹脂塗料を塗る施工法です。 耐久年数は10年ほどです。 メリットとしては、塗膜自体の強度が高いため、防水層の上に重量のあるものを置くことが可能であるという点です。 しかし、樹脂は紫外線等により劣化をするため、対策をしないと強度が落ちてしまいます。 それを防ぐためにも定期的にトップコートを塗るなど対策をしておきましょう。 アスファルト防水工事 アスファルトのマットを貼り付けていく工法で、強度が高く耐久年数も非常に長くなっております。 耐久年数は15年ほどです。 長期保有を前提としているRCのマンションなどには向いている工法です。 デメリットとしては施工中に臭いが発生するため、事前の告知などの対策が必要になってきます。   皆様の建物にどんな防水材があっているかは、私たちプロが判断させていただくので是非ご相談ください。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年1月20日 更新
大規模修繕の豆知識

マンション修繕工事で起こりがちなトラブルとは③

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は引き続き「マンション修繕工事で起こりがちなトラブル」についてお話していきます。 大規模修繕を検討する中で 「マンション大規模修繕で失敗したくない」 「大規模修繕のトラブルを避ける方法を知りたい」 というかたも多いのではないのでしょうか。 今回はそんなお悩みを解決するべく、アパートマンション修繕の際によくあるトラブルとその対策をお伝えします! よくあるトラブル①②についてはこちらの記事をご覧ください よくあるトラブル③「施工業者によるトラブル」 施工業者の選定を間違えるとトラブルのもとになります。 ここではよくある3つのトラブルについてお伝えします。 1.施工業者による施工不良や工事期間の遅延 大規模修繕を実施する会社の技術力が未熟だったり、施工管理がしっかりしていないと施工不良や工事期間が大幅に伸びてしまうことに繋がります。 もちろん、人の手で行う作業なのですべてが一度で完璧にできない場合もあります。 しかし、施工が不十分な場合にはそれをチェックする機能が必ずあります。 それが現場監督であり、完工時のチェックだったりします。 しっかりと工事の進捗を管理してくれて、万が一不備があった場合でもすぐに対応してくれる会社を選びましょう。 2.契約後の追加請求 大規模修繕は工事の途中や完工時に追加の費用を請求されるケースがあります。 通常、大規模修繕をする際は事前に建物の劣化状況を調査して、必要な工事を見積もります。 しかし、給水ポンプなどの故障や配管の内部などは着工後の詳細な調査の段階で修繕しないといけない場所が見つかったりします。 そのため、修繕費用は余裕をみておくとよいでしょう。   3.工事会社の倒産 ほんとに?と思う方もいるかもしれませんが、施工中に工事会社が倒産してしまうケースがあります。 施工中に工事会社が倒産してしまうと、もちろんその工事を進めてくれる他の会社を探さないといけなくなりますし、その分だけ費用も余計に掛かってしまいます。 そんな事態を避けるためにも、工事会社を選ぶ際にはその会社の工事実績や経営状況なども見ておくと安全でしょう。 経営状況を調査したい場合は、外部の調査会社などに依頼すると有償で調査してくれます。   いかがでしたでしょうか。 工事会社とのトラブルに巻き込まれないためにも、しっかりと工事会社を見極めていくことが大事です。   TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載!カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年1月13日 更新
大規模修繕の豆知識
株式会社 達美装 代表取締役

髙見澤 達也TATSUYA TAKAMIZAWA

私自身もオーナーです。
だからこそオーナーの気持ちに寄り添った提案を致します。

愛知県名古屋市、達美装の代表取締役の髙見澤です。
弊社は名古屋市密着の大規模修繕の専門会社です。当社は一般住宅の塗装工事業として創業し活動する中で、マンション・アパートのオーナー様よりできるだけコストを抑えて工事を行いたいと伺い、このような専門店をオープンしました。

塗装や防水など、修繕・改修工事に関しては全て対応できる体制が整っております。ただ安いだけではなく、自社職人も抱えて高品質なアパート、マンション修繕ができる体制を取っており、名古屋市のオーナー様には、満足してもらえると自信を持っております。また、名古屋市の皆様のおかげで20周年を無事迎えることができました。これも、ひとえに皆様のご愛顧の賜物と心より感謝申し上げる次第です。

私自身も不動産物件を所有するオーナーです。所有物件を管理会社に任せっきりにしていると、ずさんな改修工事をされたりしてしまうことがあります。だからこそ、自らしっかりと所有物件を管理することが重要です。
大規模修繕工事専門のプロフェッショナルとして、スタッフがオーナー様のお悩みや不安を一緒になって解消できるよう分かりやすい工事内容のご提案・アドバイスをさせていただきます。
スタッフ一同、皆様のご来店を心よりお待ちしております。

SHOWROOM大規模修繕・マンション修繕専門ショールーム

  • 名古屋ショールームアクセスマップ

    〒462-0026 愛知県名古屋市北区萩野通2丁目14
    TEL:0120-825-257
    営業時間 10:00-16:00(水曜定休)来店予約はこちら

    TB Style 大規模修繕専門ショールームアクセスマップ

    〒491-0064 愛知県一宮市宮西通8丁目25−1
    TEL:0120-931-797
    営業時間 10:00~16:00(水曜定休)来店予約はこちら

  • 一宮 ショールームアクセスマップ

    〒491-0831 愛知県一宮市森本4丁目13-23
    TEL:0120-825-257来店予約はこちら

  • 江南ショールームアクセスマップ

    〒483-8272 愛知県江南市古知野町北屋敷89
    TEL:0120-825-257
    営業時間 10:00-16:00(水曜定休)来店予約はこちら

  • 春日井ショールームアクセスマップ

    〒486-0846 愛知県春日井市朝宮町2丁目14-8
    TEL:0120-825-257
    営業時間 10:00~16:00(水曜定休)来店予約はこちら

  • 稲沢ショールームアクセスマップ

    〒492-8213 愛知県稲沢市高御堂2丁目14-5
    TEL:0120-825-257
    営業時間 10:00-16:00(水曜定休)来店予約はこちら

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