COLUMNTB Styleの修繕コラム記事一覧
大規模修繕専門店と格安業者との違い
愛知県名古屋市・尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕専門店と格安業者との違い」についてお話していきます。 大規模修繕をお願いできる業者は様々ありますが多すぎて、「結局どこの業者にお願いすればよいかわからない！」となってないでしょうか？ もしくは、管理会社の方より、紹介してもらっている方もいるかもしれません。 しかし、オーナーさん自身で見積もりを請求し、業者選定をするとき一番わかりやすい判断材料となるのは、皆さん値段で判断している方も多いのではないでしょうか？ そこで、今回はその業者選定の際に特に値段が安い傾向のある、個人経営の施工店さんなどの格安業者と大規模修繕の専門店の違いを紹介していきます。 まず、格安業者についてですが、施工店などの大規模修繕を専門としていない業者になります。 このような業者のメリットとしては、もちろん値段が安いことが挙げられます。 しかし、その反面多くのデメリットやリスクが潜んでいる可能性が高いのです。 そのデメリットとは、入居率や賃貸経営等のオーナーさんの抱える課題に対しての相談をすることができないということです。 これは修繕を行うにあたって、とても痛手になります。 その理由として、修繕が目的となってしまい、「こんなはずじゃなかった」などと、オーナーさんのニーズに沿った修繕にならない可能性があるからです。 また、長期的な視点を持ち、工事内容を重要度と緊急度に分けて提案することが難しいケースが多いです。 そのため、無駄な工事を強いられたりする恐れがあります。 その反面、大規模修繕工事専門業者は、何より専門としているので、工事の技術力が高くあり、安心して工事を依頼することができます。 また、先ほどの格安業者のデメリットで挙げられた、オーナー様の抱える課題に対してもしっかり相談・提案をさせていただける体制のある会社へ相談することが一番の成功の近道です。。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年3月29日 更新
大規模修繕のときに頼りになる「現場代理人」の役割とは？
愛知県名古屋市・尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「現場管理人」についてお話していきます。 建物の修繕や建設にあたって、主に職人をまとめる役割を担う現場代理人。具体的には、どんな業務を行うのか。 似ていると言われる主任技術者などとも比較しながら、その役割を紹介していきましょう。 現場代理人は工事現場を監督する司令塔 現場代理人をひと言で表現すると、『建築現場の“司令塔”』。建設業者（請負人）の代理人として、工事期間中は工事現場に常駐し、請負契約通りに工事が行われているかを監督しながら取り仕切ることが主な仕事です。 注文者や下請業者と打ち合わせをして、施工上必要な安全管理や工程管理なども行います。工事中は契約内容の変更など予期せぬ事態が起こることもゼロではありません。現場代理人は会社代表者の代理人としてそこですぐに対処できるように、責任を持って管理・監督する立場にあります。 実際にトラブルが発生した場合、現場代理人に施工に関するある程度の専門的知識や経験がなければ、問題解決へ向けた適切な指示を出すことができません。また現場のチームから知識がないことで信頼を得られず、統制機能に支障をきたす恐れもあります。そのため、工事現場によっては主任技術者や監理技術者と現場代理人を兼務するケースも多くあります。 ちなみに建築業法では現場代理人を工事現場に設置することは義務付けられていません。しかし昨今の慣習では、請負契約の条件として設置義務が盛り込まれるのが一般的です。なお公共工事では公共工事標準請負契約約款によって現場代理人を選任し、常駐させることが義務付けられています。 現場代理人になるための資格は不要 現場代理人になるために特定の資格は必要ありません。請負人（会社代表者）が自由に選任することができ、多くの場合は雇用関係のある自社の社員が任命されます。現場は複数の作業員が連携して業務を進めていきますから、彼らとの良好な関係を築くためのコミュニケーション力、そのうえで事故や遅延がないように進捗を管理するガバナンス力、また正しい知識や経験に基づいたトラブル処理の能力などが求められます。 現場代理人と主任技術者との違いは管理する対象 現場代理人と主任技術者の仕事内容はよく似ているといわれます。両者の違いを簡単にまとめると、「工事にまつわる技術的な管理を行う」のが主任技術者。一方で「請負契約の適切な遂行を管理する」のが現場代理人だといえます。 建設業法において主任技術者（現場監督）は学歴や実務経験によって定められた資格が必要ですが、現場代理人は不要です。また、主任技術者は工事現場に配置が義務づけられていますが、現場代理人は配置義務が設けられていません。 主任技術者の仕事は「工程管理」「品質管理」「技術上の指導・監督」まで幅広い 主任技術者は設計図書にもとづき、工事の施工計画を作成し、工事の進捗状況を管理して、決められた期日までに建物を完成させます。作業員は基本的に現場監督の指示に従って仕事を進めます。 そのために必要な工程管理や品質管理、技術上の指導・監督を行います。また同時に現場の安全を確保しなければなりません。例えるなら、オーケストラの指揮者のような存在です。権限が強く、各作業への指示を出して施工状況を確認していきます。 主任技術者になるためには、実務経験等に基づいた資格が必要です。建設工事を行うときには法律上、必ず現場監督を配置します。特定建設業者が元請として4000万円（建築一式工事の場合6000万円）以上を下請けに出す大規模工事のときは監理技術者、小規模工事のときは主任技術者を現場監督にすることができます。 現場代理人と主任技術者役職の上下関係は現場ごとに違う 現場代理人は請け負った建設会社の経営者代理として、工事全般に関する責任を負う立場にあります。そのため現場代理人にしか持てない権限があります。それは「請負代金額の変更、請求、受領」などお金に関するものです。 そのため、現場代理人は主任技術者より立場が上の役職として配置されることもあります。 現場代理人と主任技術者を兼務することも可能 現場代理人は、作業に関して作業員に的確な指示を出し、安全管理に配慮しながら発注者や下請け業者と打ち合わせを行います。これらの実務は主任技術者と重なる部分も少なくありません。また現場代理人も主任技術者も、原則的には工事現場に常駐する必要があるので、他の工事現場を重複して監督することはできません。 こうした事情から、工事の発注者が現場代理人と主任技術者を兼務しても支障がないと認めたときは、二つの役職を一人で兼務することができます。 工事全般の知識と経験が要求される役職こそ現場代理人 工事がスケジュール通り円滑に進むように、取り仕切る現場代理人。特定の保有資格は求められていないとはいえ、建設や工事全般の正しい知識と経験が要求される、非常に重要な役職だといえます。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年3月22日 更新
意外と知らない？「修繕」と「改修」の違い
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「修繕」と「改修」の違いについてお話していきます。 大規模修繕工事では、その名の通り「修繕」を行っていきますが、それに加えて「改修」を同時に行うことがあります。 では、この「修繕」と「改修」とは、一体何が違うのでしょうか？ 【修繕】 「修繕」とは。 国語辞典では『壊れたり悪くなったりしたところを繕い直すこと』とあります。 ここで言う「修繕」は、“経年や、何らかの外的要因によって劣化・不具合が発生した建物や、建物の一部・設備・部材などに対して、修理や取り替えなどの処置を行い、問題部分の性能や機能を支障なく利用できる状態にまで回復させること”を言います。 その回復の度合いは応急処置的なレベルのものではなく、建物の建設当初の水準にまで戻すことが目標となります。 また余談として、大規模修繕と関わりの深い計画修繕では、この「修繕」を一定の年数ごとに計画的に行います。劣化や不具合が発生したときにその都度行う場合は、「補修」または「小修繕」と呼んで区別されます。 【改修】 「改修」とは。 こちらも辞典では『道路・建物などの悪い部分を直すこと』とあります。 『直す』という点では同じように見えますが、その“直す部分”が違います。 昨今、マンションに求められる性能・機能は、住み方の変化や設備機器の進歩などにより年々高まっており、近ごろの新築マンションの性能や居住性は著しく向上しています。 これに伴って、高経年マンションでは性能・機能面での陳腐化が進行し、資産価値が低下することにもなりかねません。 こうしたことから、高経年マンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、「修繕」による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うよう、マンションの性能をグレードアップし、住みよいマンションにしていくことが重要になります。 一般的には、『性能・機能をグレードアップさせる工事のこと』を「改良」といい、『「修繕」及び「改良」により建物全体の性能を改善する工事のこと』を「改修」といいます。 つまり、「修繕」はマンションの性能を維持し、以前の状態に回復する・戻すために行うもので、「改修」は社会や時代の変化によって向上していく住環境の水準に合わせて、初期性能よりも高い性能や機能、居住性を獲得することを目指すもの、ということになります。 いわゆる、「リフォーム」が「修繕」に対応し、「リノベーション」が「改修」に対応すると言ってよいでしょう。 マンションに住み続ける上で必須とされている大規模修繕工事ですが、「修繕」を行うだけでは万全とは言えません。 よりもっと暮らしやすく、価値のある居住環境を整備していくには、時代の変化に合わせた改修工事も組み込んでいくことが必要です。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年3月15日 更新
知らないと損！建物の法人所有ｘ生命保険
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「知らないと損！法人所有ｘ生命保険」についてお話していきます。 個人で加入する保険のことは何となく知っていても、法人保険と言われるとピンと来ない方も多いのではないでしょうか。 個人保険と法人保険では、加入の目的が大きく異なってきます。 ここでは法人保険の種類と活用法についてご紹介します。 法人契約で生命保険を加入すると、法人から保険料を支払うことになります。 この保険料を経費として計上できることがあるため、その分法人の利益額を減らし、最終的に支払う法人税の額を下げることができます。 アパート・マンション塗装、防水工事の原資を保険料という形で積み立てておく方法です。 たとえば、契約者を法人、被保険者を役員、保険金の受取人を法人にした逓増定期保険と呼ばれる種類の生命保険に加入します。 満期を迎える前に途中解約すると、解約返戻金を受け取ることができます。 ただ単に貯金をするよりも、効率的にまとまった額のお金を準備できます。 しかし、この事例において解約返戻金を受け取った年に、修繕工事の支払いなどで同額の経費を使わなければ、「雑収入」として逆に利益を計上する必要が出てきます。 受け取った額が丸々、課税対象となってしまうので、保険料の経費計上で節税してきた意味が無くなってしまいます。 まずは、現状の賃貸経営を把握して最適なパートナー企業を選んでみてはいかがでしょうか？その方へ法人設立をするべきなのか？専門家のアドバイスをお聞きになってみてはいかがでしょうか？ TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年3月8日 更新
不動産の相続、どうすればいい？
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「不動産の相続、どうすればいい？」についてお話していきます。 不動産をお持ちのオーナー様の悩みは、相続でどのタイミングで何を決めないといけないのか、が明確になっていないので、先延ばしになってしまうことだと思います。 まずは相続人の有無を確認しましょう。 法定相続分があり、それぞれの法定相続人に認められる遺産相続割合です。 不動産の売却金の分配だけではなく、遺産分割協議の際にも基本的には法定相続分に応じて各自が遺産を取得できるように分けるのが一般的です。 基本的な法定相続割合は ・配偶者と子どもが相続人…配偶者が2分の1、子どもが2分の1 ・配偶者と親が相続人…配偶者が3分の2、親が3分の1 ・配偶者と兄弟姉妹が相続人…配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1 上記をもとに、子どもや親、兄弟姉妹が複数いれば「人数で頭割り計算」します。 次に遺産分割協議をしなければいけません。 相続人調査によって相続人を確定し、相続財産調査によって遺産内容が明らかになったら「遺産分割協議」を行います。 遺産分割協議とは、法定相続人が全員参加して話し合い、遺産の分け方を決める手続きです。 ポイントは「法定相続人が全員参加」しなければならないこと。 1人でも欠けると無効になってしまうので注意が必要です。 また父親が亡くなって母親と未成年の子どもが相続する場合などには、親権者である母親が子どもの法定代理人となりますが、母親が子どもを代理すると「利益相反」が発生してしまいます。 母親が子どもの取得分を少なくして自分の分を多くしてしまったりする可能性があるからです。 このように未成年の子どもが相続人となってその親も一緒に相続する場合、親が子どもを代理できません。 そうではなく家庭裁判所で「特別代理人」を選任しなければならないので注意しましょう。 遺産分割協議では、不動産をどのように分けるかを話し合って決定します。 全員が納得しないと遺産分割協議は成立しません。 お互いに相手の立場も考えながら「誰が相続するのか」あるいは「売却してお金で分けるのか」などを取り決めて合意しましょう。 今年の年末年始にお会いした、ご家族と相談をし始めていくことをお勧めします。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年3月1日 更新
入居率を上げるアパート・マンションのデザイン
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「外観のデザインと入居率の関係」についてお話していきます。 賃貸マンションやアパートの入居率を決めているものは何でしょうか？ これは不動産会社や賃貸管理会社によって、さまざまな説が提唱されています。 どれも間違ってはいないと思いますが、そんな中でも私たちTB styleでは外観の重要性に着目して、特に外壁のデザイン性を中心とした外観に最低限の手を入れることで、入居率アップを実現するお手伝いをしています。 第一印象が重要な理由 人は見た目、第一印象が重要だという事は誰もがよく知っている事実です。 皆さんは「メラビアンの法則」はご存知でしょうか。 「メラビアンの法則」は、1971年にカリフォルニア大学ロサンゼルス校の心理学名誉教授であったアルバート・メラビアンによって発表されました。 メラビアンは、人間は他人とコミュニケーションを取るとき、言語・聴覚・視覚の3つの情報から相手を判断している、と仮定しました。 情報が相手に与える影響は、 言語：7％ 聴覚：38％ 視覚：55％ これが「メラビアンの法則」です。 つまり、人が受け取る情報の半分以上は見た目に左右されているのです。 ところがマンションの第一印象についてはどうでしょうか？ あなたのマンションは入居者にどういう印象を与えるでしょうか？ 「皆様のマンションの第一印象はどうですか？」と質問させていただくと、ほとんどの方が「考えた事もなかった」とおっしゃいます。 人と同じようにマンションにも第一印象があり、その第一印象を良くすることで空室対策に繋がります。立地が良い、間取りが良い、家賃が安いだけでは入居者がなかなか決まらない時代になってきています。 そんな入居率を上げる「デザイン修繕」、興味はありませんか？ そこで、オーナーの皆様が気になる空室対策のセミナーを開催させていただくことにしました！ 詳細はこちらをクリック！！ こちらは一宮市のアイプラザ一宮で開催しますのでぜひご参加ください！ TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年2月23日 更新
長期修繕計画の作成方法
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「長期修繕計画の作成方法」についてお話していきます。 長期修繕計画とは 長期修繕計画とは20年～30年の長期にわたり、必要な修繕工事とその費用が計画されたものです。 工事項目ごとの費用、修繕計画の期間、計画期間中の収支、修繕積立金の制定理由を計画し今後の修繕の方向性を決めていくものになります。 長期修繕計画をたてる目的 １．修繕資金不足に備える 長期修繕計画書を作成することで「いつ・どのような修繕が・どれくらいの 費用で必要か」をしっかりと把握し、修繕資金を予め準備しておく ２．入居率を上げる 建物の印象を決める共用部の維持管理・改修を行うための投資として考える ３．過去の修繕履歴を把握する 賃貸マンションを売却することになれば、過去の修繕履歴や修繕状況は 極めて重要な資料となる 長期修繕計画をたてる手順 １．建物診断をする マンションによって修繕箇所や点検の箇所、面積・耐用年数などは全て異なってくるので、長期修繕計画を作成する場合は、他のマンションの計画を参考にすることはあっても『全く同じものを作る』ということはあり得ません。 また、耐用年数においてもマンションがある地理や環境によっても大きく変化するため、まずは現状の建物の状態をプロに見てもらい、現状を知りましょう。 ２．キャッシュフロー診断をする 修繕をするためには資金が必要になります。 分譲マンションであれば、管理組合で修繕積立金を積み立てているケースもありますが、賃貸オーナーの方々のなかには積み立てていないという方もいらっしゃると思います。 現状の入居の状況であればどれぐらいの収支になるのか、どれぐらいで修繕費用を回収できるのか、どれぐらい修繕費に欠けるのが適正なのかをまずは知る必要があります。 ３．マンション修繕のプロに計画の作成を依頼 新築であれば修繕計画を自分でたてることも可能かもしれませんが、築後しばらく経っている建物では、劣化状況に差が出すぎているため、自分で必要な修繕を予測することが困難になります。 さらに修繕計画は工事に関する内容のため、工事のプロにまかせるのが安心です。 建物のことを知り尽くした工事のプロにお願いすることで正確な長期修繕計画をたてることが可能になるでしょう。 いかがでしたでしょうか。 いま修繕計画をたてているという方も、これから立てるという方も参考になればと思います。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年2月16日 更新
大規模修繕における２種類のコストカット
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕における２種類のコストカット」についてお話していきます。 大規模修繕の費用はできるだけ抑えたい、、と思っている方も多いのではないでしょうか。 大規模修繕を行う際のコストカットの方法に２種類あるのはご存知でしょうか？ それは、 ①短期的視点でのコストカットと ②長期的視点でのコストカットです。 ①短期的視点でのコストカットとは、 1回の工事を最低限の内容だけに絞り、 1回当たりの工事にかかる費用を30％ほどカットするという考え方です。 最低限の工事しか行わないので工事周期は短くなりますが、トータルではコストを削減することができます。 ②長期的視点でのコストカットとは、 補修工事を行った後、出来る限りまとめて建物を長持ちさせるための工事を行い建物維持にかかるトータルコストを30％抑えていくという考え方です。 具体的には、まとめて工事を行うことで足場代を削減したり、人件費などを削減することができます。 こちらの場合は1回当たりの工事費用は大きくなりますが、その分長持ちするため工事周期は長くなります。 この2つの考え方は、どちらかが正しいというわけではなく、どちらも正解です。 一番の避けなければいけないのは、建物を放置をすることにより、 建物の劣化を進め、より莫大な費用が必要になってしまうことです。 アパートマンションの修繕には適切な時期が存在します。 その時期を間違えないためにも、定期的に建物の点検を行い、メンテナンスをしていくことが重要です。 建物とオーナー様の状況に合わせたコストカットを選択しより良い賃貸経営を実現しましょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年2月9日 更新
株式会社 達美装 代表取締役
髙見澤 達也TATSUYA TAKAMIZAWA
私自身もオーナーです。
だからこそオーナーの気持ちに寄り添った提案を致します。
愛知県名古屋市、達美装の代表取締役の髙見澤です。
弊社は名古屋市密着の大規模修繕の専門会社です。当社は一般住宅の塗装工事業として創業し活動する中で、マンション・アパートのオーナー様よりできるだけコストを抑えて工事を行いたいと伺い、このような専門店をオープンしました。
塗装や防水など、修繕・改修工事に関しては全て対応できる体制が整っております。ただ安いだけではなく、自社職人も抱えて高品質なアパート、マンション修繕ができる体制を取っており、名古屋市のオーナー様には、満足してもらえると自信を持っております。また、名古屋市の皆様のおかげで20周年を無事迎えることができました。これも、ひとえに皆様のご愛顧の賜物と心より感謝申し上げる次第です。
私自身も不動産物件を所有するオーナーです。所有物件を管理会社に任せっきりにしていると、ずさんな改修工事をされたりしてしまうことがあります。だからこそ、自らしっかりと所有物件を管理することが重要です。
大規模修繕工事専門のプロフェッショナルとして、スタッフがオーナー様のお悩みや不安を一緒になって解消できるよう分かりやすい工事内容のご提案・アドバイスをさせていただきます。
スタッフ一同、皆様のご来店を心よりお待ちしております。
SHOWROOM大規模修繕・マンション修繕専門ショールーム
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名古屋ショールームアクセスマップ
〒462-0026 愛知県名古屋市北区萩野通2丁目14
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