COLUMNTB Styleの修繕コラム記事一覧
マンション修繕工事で起こりがちなトラブルとは②
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回も引き続き「マンション修繕工事で起こりがちなトラブル」についてお話していきます。 大規模修繕を検討する中で 「マンション大規模修繕で失敗したくない」 「大規模修繕のトラブルを避ける方法を知りたい」 というかたも多いのではないのでしょうか。 今回はそんなお悩みを解決するべく、アパートマンション修繕の際によくあるトラブルとその対策をお伝えします！ よくあるトラブル①についてはこちらの記事をご覧ください よくあるトラブル②「居住者の方からのクレーム」 アパートマンションの修繕は、居住者の方が生活しながら行う工事です。 そのため、工事の際は細心の注意が必要です。 しかし、どれだけ注意しても何かしらの不具合が起きてしまう可能性もあります。 そのため、事前にどんなことでクレームが発生するのか、これを押さえておけば未然にトラブルをふせぐことができます。 騒音・におい・ほこりなどのクレーム 大規模修繕工事をしていると騒音やにおい。ほこりの発生によるクレームが多くあります。 足場の組み立てなど、工事中に騒音が発生することは避けられないでしょう。 そのため、事前に周知しておくことが重要です。 工事前に住民の方へ説明をする、もしくは説明資料を配布するなどして、 いつ・どこで・どんな騒音が発生するか、居住者の方にどんな影響があるのか、居住者自身に特別な対応が必要なのかなどを伝える必要があります。 こういった居住者対応をしっかりしてくれる施工会社を選びましょう。 プライバシー侵害のクレーム 大規模修繕を行っていると、窓の外から作業員に室内を見られるのではと不安に思われる方も多いです。 実際、カーテンを閉めていて開けたら作業員がいたというトラブルはよく起こります。 プライバシーの侵害によるトラブルをさけるためにも、工事期間や時間帯の通知を徹底しましょう。 そして、施工中はカーテンを閉めたり、外出したりして住民に対策してもらうことが重要です。 作業員に対してもプライバシー侵害の対策についてはきちんと教育しておく必要があります。 外壁の補修や塗装などの際には室内に目を向けない、室内に入る際はノックしたり中を見渡したりしないように徹底してもらいましょう。 防犯上のトラブル 大規模修繕は足場が必要な工事です。 そして、足場をかけると外から上層階に行くことが可能になってしまいます。 普段は上層階だから窓からの侵入されることは考えていなかったが、足場をかけることによって空き巣被害にあってしまったというケースも稀に聞きます。 そのため、足場の1階部分には必ずカギをつける、出入りする作業員の服装には決まりをつける、補助鍵を各戸に配布するなどの防犯上の対策を行いましょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年6月7日 更新
マンション修繕工事で起こりがちなトラブルとは①
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「マンション修繕工事で起こりがちなトラブル」についてお話していきます。 大規模修繕を検討する中で 「マンション大規模修繕で失敗したくない」 「大規模修繕のトラブルを避ける方法を知りたい」 というかたも多いのではないのでしょうか。 今回はそんなお悩みを解決するべく、アパートマンション修繕の際によくあるトラブルとその対策をお伝えします！ よくあるトラブル①「修繕費用が足りない！」 そろそろ修繕の時期だと思って見積を取ってみたら思っていたより修繕費用が高くなり、なかなか踏み出せない、、という方は多いと思います。 そんな時、「費用もかかるし、また来年考えよう、、、」となっていませんか？ それは危険です！ 建物の状態が良く、まだまだ修繕する必要がないと言われた場合は問題ないですが、 修繕をしないといけない状態であるにも関わらずただ単純に先延ばしにすると、 今より修繕費用が高くなったり、建物の劣化の被害が居住者に及んでクレームの発生、さらには裁判沙汰にまでなるケースもあります。 そのため、ただ先延ばしにするのでなく、今できることから始めることが重要です。 では「修繕費が足りない！」に対する対策をお伝えします。 対策１．融資を受けて修繕を行う 修繕をする際に手持ちの資金で行うことはありますが、そうではなく融資を受けて工事を行うことも一般的です。 しかし、単純に多額のお金を借り入れるのは心配ですよね。 だからこそ、修繕後の資金計画を見直すことが重要です！ 修繕費にどれぐらいかけて、今年の経費がどれぐらいになるのか、修繕後の入居率がそのように推移してどれぐらいの期間で返済していくのか、そういった資金計画をたてることがポイントです。 まずは計画をたてることです。計画がないと絶対にうまくいきません。 もっと言うと、そういった計画を提案してくれる会社を選ぶとより安心でしょう。 資金計画まで立ててくれる会社であれば、出ていくお金だけでなく入ってくるお金も考慮したうえで提案をしてくれるので安心です。 対策２．工事を分割する 修繕はあくまでも賃貸経営を良くするための手段です。 そしてどのような賃貸経営を行っていきたいか、建物がどんな状態か、それはオーナー様によって大きく異なります。 そのため、ただ大規模修繕もすればいいのではなく、その建物の状況に合わせてしないといけない工事も変わってきます。 そして、どんな工事をするかは「緊急度」と「重要度」で工事を分類し。優先順位をつけることが重要です。 そうすることで本当に必要な工事だけを優先的に行い、一度に必要な修繕費を抑えることができます。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年5月31日 更新
大規模修繕で駐車場はどうする？
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕で駐車場はどうする？」についてお話していきます。 昨今、大規模修繕工事において、駐車場の工事も同時するケースが多くなっています。 特に、愛知県の一宮ではまだまだ車社会のため、アパートマンションに駐車場は不可欠です。 皆様のお持ちの物件ではいかがでしょうか。 駐車場には平面式駐車場、自走式立体駐車場、機械式駐車装置などがあり、それぞれ修繕内容や費用が異なってくるため、管理する物件の駐車場がどのタイプなのか把握しておくと修繕計画も立てやすくなります。 そこで今回は、駐車場の修繕についてお話します。 平面式駐車場 平置き駐車場とも呼ばれる最もポピュラーな駐車場のひとつです。 特徴としてメンテナンスが容易なためよく好まれます。 メンテナンスとしては白線の引き直しや車止めブロックの補修などがあります。 野外の場合、路盤の改修は外構工事と合わせて行うとスムーズです。 自走式立体駐車場 平面駐車場を上下に組み合わせ、上下に出入りができるようになっているものになります。 メンテナンスとしては平面駐車場同様の白線の引き直しやブロックの補修に加えて、 消火設備や照明器具などが挙げられます。 また、鉄部があるものについては錆の発生や設備の劣化から漏水などが発生したりします。 機械式駐車装置 こちらは近年増えてきたタイプの駐車場です。 都市部などで駐車場にスペースを割けない場合に重宝される反面、コストがかかるデメリットも存在します。 一般的なパレット昇降型の場合、５年～１０年おきに鉄部の塗装が必要になります。 またこの塗装では外壁等とは異なり、タイヤとの接触で摩耗の激しい車路部分の塗装は耐久性の高いものを使用し、ほかの部分は耐候性の高い塗装を施すと長持ちします。 また地中のコンクリートビットは、マンション部分の漏水止水・躯体改修に合わせて行い、地下の鉄部には、対防食性のさび止めを使うと良いでしょう。 皆様、いかがでしたでしょうか。 今回お話した駐車場のメンテナンスをされていますでしょうか。 この機会にぜひ一度検討いただければと思います。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年5月24日 更新
アスファルト防水の種類と特徴
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「アスファルト防水の種類と特徴」についてお話していきます。 マンションの屋上の防水工事において、「アスファルト防水」という工法を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。 アスファルト防水とは、その名の通りアスファルトを利用した防水層のことなのですが、正確には2つの工法があり、溶融したアスファルトを使用した熱工法と改質アスファルトシートを貼り付ける二つの工法があります。 さらにその中でもシートの貼り付け方にも種類があり、トーチ工法と呼ばれるものと粘着剤で貼り付ける冷工法があります。 下記のほうなイメージです。 アスファルト防水 ┗熱工法 ┗貼り付け工法 ┗トーチ工法 ┗冷工法 それではそれぞれのアスファルト防水について詳しく解説します。 １．アスファルト防水 こちらはアスファルトを加熱溶融し、ルーフィング類を貼り付ける工法になります。 硬化までの時間が早く、施工後早い段階で防水機能を発揮することができます。 このルーフィングに押さえコンクリートと呼ばれる仕上を行い、防水層をコンクリートで保護します。 ２．改質アスファルト防水 改質アスファルトと呼ばれる、通常のアスファルトより性能の高いものを使用します。 この性能の高さはゴムやプラスチックのような合成高分子材料を組み込むことで実現しています。 この改質アスファルトは通常ものより性能が高く、少ない層で防水層を作ることができるため、柔軟性、施工性に優れます。 トーチ工法 改質アスファルトを原料としたシートで、裏面をトーチバーナーと呼ばれる大型バーナーであぶって貼り付ける工法です。 冷工法 シートを、裏面に付いているゴムアスファルトの粘着材で貼り付ける工法です。 砂の付いたシートで仕上げる露出仕上げが多いです。 アスファルト防水の特徴 熱工法は溶融したアスファルトの異臭や煙が発生します。 さらにアスファルトの溶融温度は２２０℃を超えるほど高く、近隣への環境問題や作業員の火傷などの危険性があります。 トーチ工法はあぶり不足などの施工不良による早期劣化や雨漏りなどの不具合が生じやすいという特徴があります。 このようにアスファルト防水といっても細かな違いが存在します。 しっかりと違いを理解して、自分の建物に合った形がどれなのかを判断しましょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年5月17日 更新
本当に行うべき大規模修繕とは？
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「本当に行うべき大規模修繕」についてお話していきます。 国土交通省の調査結果によると、足場を組むなど建物の大がかりな修繕を行う「大規模修繕」の計画を立てている賃貸住宅オーナーは、わずか2割程度しかいません。 残り8割のオーナーは「必要なときに実施すれば十分」と考えている人が多いそうですが、この「必要なとき」が適切なタイミングかどうかは疑問です。 「雨漏りが発生した」など実害が出てから応急的に対処しているケースが多いのではないでしょうか。 重要なことは「何のために修繕をするのか」ということです。 あくまでも大規模修繕はオーナー様が目指す賃貸経営の姿を叶えるための手段でしかないのです。 例えば、これから何年ぐらい賃貸経営を続けたいか、どのくらい建物を長持ちさせたいか、によって修繕すべき部位や仕様、コストのかけ方が変わります。 極論、この先長くもたせるつもりがないのであれば大がかりな工事は必要ありません。 そして、オーナー様にとって大切なことはこのような賃貸経営の目的をふまえた修繕の提案をしてくれる業者を選べているかどうか、です。 多くの施工業者は自社の利益を優先し、大がかりな工事を提案してきます。 しかし、それではオーナー様が目指す賃貸経営ができるかどうかは分かりません。 しっかりと現状を把握しベストな提案をしてくれる業者を選ぶことがより良い賃貸経営を行う秘訣です。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年4月26日 更新
修繕資金がないときはどうしたらいい？
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「修繕資金」についてお話していきます。 賃貸アパート・マンションの満室経営を維持し、建物の価値を持続していくために、大規模修繕の実施は欠かせません。 その際、一番気になるところは「修繕にはどれぐらいの費用が必要なのか」ということです。 建物を40年間保有する場合にかかる外装の修繕費は、木造・軽量鉄骨の物件で1戸当たり約80万円、RC造・重量鉄骨造で1戸当たり108万円と言われています。 つまり、20戸のRC造の物件の場合、40年間で約2,160万円がかかるということです。 ではこの修繕費はどうやって調達すればよいのでしょうか。 ベストな方法は早い段階から毎月少しずつ積み立てることです。 しかし、将来の修繕に備えて資金を積み立てているオーナー様は少数派です。 その理由は、長期修繕計画を立てていないから目標金額がわからなかったり、積立金は経費にならないなどということからです。 ただ、手元に資金がないからといって、修繕を先延ばしするとリスクが増してしまいます。 「劣化の進行→競争力の低下→空室増加→家賃収入の減少→修繕費の確保困難」という悪循環に陥り、手遅れになりかねません。 そこで、修繕資金がないときの対処法を下記に示します。 ①借り入れを活用する 築古物件の場合、融資を受けにくいイメージがあるかもしれませんが、最近は、オーナーの資産内容、賃貸経営の資金繰りの状況次第では、築古物件でも柔軟に対応してくれる金融機関が出てきています。 特に、日頃からやりとりしている信用金庫など、地域密着型の金融機関なら、親身に相談に乗ってくれるでしょう。 ②分割施工を行う プロに建物の劣化診断をしてもらい、すぐに修繕が必要なところ、5年後でも構わないところを振り分け、優先順位の高いところから着手するという考え方もあります。 外階段や廊下、屋上の防水など足場の不要な工事と、外壁塗装のように足場の必要な工事に切り分けるというのも１つの方法です。 つまり、必要な工事を先送りするのは避けるべきですが、優先度の低い部位を後回しにする分にはダメージは小さくなります。 このように分割すれば、支出を分散できます。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年4月19日 更新
徹底検証！修繕業者の選び方
愛知県名古屋市・尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「修繕業者の選び方」についてお話していきます。 「費用が高かった」「修繕会社が良くなかった」…など、納得のいかない大規模修繕になったオーナー様の声が多く聞かれます。 実は、不満の原因はオーナー様自身が修繕や工事について「よく知らないこと」に起因するものが多いことをご存じでしょうか？ 納得の修繕のために、まずは修繕業者について、どんな業者を選べば失敗しにくいのか、正しい業者の選び方をご紹介します。 ①建物の長期修繕計画を立ててくれる 建物の劣化状態の見立て、何年後にどこをどう修繕すれば健全に維持できるかという計画立案、工事費の見積もり、すべての面で修繕工事に精通していないと長期修繕計画は立てられません。 施工会社の実力やノウハウがここに表れます。まずは長期修繕計画の立案をお願いできるかから聞いてみると良いでしょう。 ②修繕の実績が豊富である 修繕を依頼する先として新築した会社を思い浮かべるオーナーは多いでしょう。 しかし新築と修繕は、技術もノウハウもまったく違います。 新築中心ではなく、築古物件をたくさん見て劣化状態を診断した経験、適切に修繕して保証してきた実績があるかどうか、確認しましょう。 また施工実績の件数だけでなく、公共施設や大手デベロッパーのマンションなど、要求精度の厳しい現場をこなしていることもポイントです。 ③入居者や近隣対応がしっかりしている 自宅の工事と違い、アパートマンションの修繕は居住者など多くの人の生活に影響を与えます。 バルコニーの荷物やアンテナの片付け、窓開け、洗濯物干しの制限など、日々の工事の進捗に合わせて、居住者に周知しなければならないことはたくさんあります。 これらのお知らせは事前に行うと同時に、エントランスなどの目に触れやすい場所への掲示、その都度内容に関する個別ビラの配布などを行うことが重要です。 ④アフターフォロー、保証がある 塗料などのメーカー保証のほかに、自社の工事保証がある会社だと万が一のことがあっても安心です。 さらに、工事の不具合に対しても、定期点検のアフターフォローがあればすぐに対応をしてくれるでしょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年4月5日 更新
大規模修繕専門店と格安業者との違い
愛知県名古屋市・尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕専門店と格安業者との違い」についてお話していきます。 大規模修繕をお願いできる業者は様々ありますが多すぎて、「結局どこの業者にお願いすればよいかわからない！」となってないでしょうか？ もしくは、管理会社の方より、紹介してもらっている方もいるかもしれません。 しかし、オーナーさん自身で見積もりを請求し、業者選定をするとき一番わかりやすい判断材料となるのは、皆さん値段で判断している方も多いのではないでしょうか？ そこで、今回はその業者選定の際に特に値段が安い傾向のある、個人経営の施工店さんなどの格安業者と大規模修繕の専門店の違いを紹介していきます。 まず、格安業者についてですが、施工店などの大規模修繕を専門としていない業者になります。 このような業者のメリットとしては、もちろん値段が安いことが挙げられます。 しかし、その反面多くのデメリットやリスクが潜んでいる可能性が高いのです。 そのデメリットとは、入居率や賃貸経営等のオーナーさんの抱える課題に対しての相談をすることができないということです。 これは修繕を行うにあたって、とても痛手になります。 その理由として、修繕が目的となってしまい、「こんなはずじゃなかった」などと、オーナーさんのニーズに沿った修繕にならない可能性があるからです。 また、長期的な視点を持ち、工事内容を重要度と緊急度に分けて提案することが難しいケースが多いです。 そのため、無駄な工事を強いられたりする恐れがあります。 その反面、大規模修繕工事専門業者は、何より専門としているので、工事の技術力が高くあり、安心して工事を依頼することができます。 また、先ほどの格安業者のデメリットで挙げられた、オーナー様の抱える課題に対してもしっかり相談・提案をさせていただける体制のある会社へ相談することが一番の成功の近道です。。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年3月29日 更新
株式会社 達美装 代表取締役
髙見澤 達也TATSUYA TAKAMIZAWA
私自身もオーナーです。
だからこそオーナーの気持ちに寄り添った提案を致します。
愛知県名古屋市、達美装の代表取締役の髙見澤です。
弊社は名古屋市密着の大規模修繕の専門会社です。当社は一般住宅の塗装工事業として創業し活動する中で、マンション・アパートのオーナー様よりできるだけコストを抑えて工事を行いたいと伺い、このような専門店をオープンしました。
塗装や防水など、修繕・改修工事に関しては全て対応できる体制が整っております。ただ安いだけではなく、自社職人も抱えて高品質なアパート、マンション修繕ができる体制を取っており、名古屋市のオーナー様には、満足してもらえると自信を持っております。また、名古屋市の皆様のおかげで20周年を無事迎えることができました。これも、ひとえに皆様のご愛顧の賜物と心より感謝申し上げる次第です。
私自身も不動産物件を所有するオーナーです。所有物件を管理会社に任せっきりにしていると、ずさんな改修工事をされたりしてしまうことがあります。だからこそ、自らしっかりと所有物件を管理することが重要です。
大規模修繕工事専門のプロフェッショナルとして、スタッフがオーナー様のお悩みや不安を一緒になって解消できるよう分かりやすい工事内容のご提案・アドバイスをさせていただきます。
スタッフ一同、皆様のご来店を心よりお待ちしております。
SHOWROOM大規模修繕・マンション修繕専門ショールーム
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名古屋ショールームアクセスマップ
〒462-0026 愛知県名古屋市北区萩野通2丁目14
TEL：0120-825-257
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