COLUMNTB Styleの修繕コラム記事一覧
防水工事：ウレタン防水とは？ 名古屋市・一宮市の大規模修繕専門店TB style
愛知県名古屋市・一宮市・尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「防水工事の費用と相場」についてお話していきます。 建物の防水工事は、水漏れによる損傷を防ぎ、建物の寿命を延ばすために不可欠なものです。防水工事の手法はさまざまで、それぞれに利点と欠点があります。今回は、「ウレタン防水」について詳しくお伝えします。 ウレタン防水とは？ ウレタン防水は、合成樹脂であるポリウレタンを主成分とした防水材を使った防水工事の一種です。このポリウレタン材は液状であり、建物の表面に塗布して固化させることで防水層を形成します。その結果、高い防水性能とともに、耐候性や耐久性も備えることができます。 ウレタン防水のメリットとデメリット ウレタン防水の大きなメリットは、その施工の自由度の高さです。液体のウレタンを使用するため、面取り部や複雑な形状の部分でも適切に防水工事を行うことができます。また、ウレタンは弾力性があり、微細な裂け目や建物の動きに対しても適応することが可能です。 一方で、ウレタン防水のデメリットとしては、一定の技術が必要であること、また費用が比較的高いことが挙げられます。ウレタン材の塗布は均一に行わなければならず、専門的な技術を要します。また、ウレタン防水材自体の価格が高めであるため、その費用も高くなります。 ウレタン防水を選ぶべき場合 ウレタン防水はどのような場合に選ぶべきでしょうか？ウレタン防水は、特に形状が複雑な部分や、微細な裂け目が生じやすい箇所に適しています。また、弾力性が求められる箇所、例えば建物の動きに影響を受けやすい箇所にも適しています。建物の屋上やバルコニー、テラスなどの広範囲だけでなく、パイプ周りや細かな部分にも対応可能なのがウレタン防水の特長です。 まとめ 防水工事は、建物の保護と持続的な使用に必要な重要なプロセスです。「ウレタン防水」は、その弾力性と適応力から、様々な状況での防水に有効な手段となります。特に形状が複雑な箇所や、微細な裂け目が生じやすい箇所、そして建物の動きに影響を受けやすい箇所において、その性能を最大限に発揮します。 しかし、ウレタン防水には専門的な技術が必要であり、また費用が比較的高めであるというデメリットも存在します。そのため、防水工事を行う際には、そのコストと効果をよく比較検討する必要があります。 ウレタン防水は、その特性から見て、特定の状況下で非常に有効な防水方法であると言えます。「防水工事」と「ウレタン防水」についての理解を深め、それぞれの建物と状況に最も適した防水方法を選ぶことが、長期的な建物保護の鍵となるでしょう。 これから防水工事を行う予定の方、ウレタン防水の特性とメリット、デメリットを理解し、適切な選択を行っていただければと思います。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2025年1月24日 更新
意外と盲点⁉マンションの雨漏りに注意！
愛知県・名古屋市地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「雨漏りの落とし穴」についてお話していきます。 皆様、今年は梅雨が明けても雨が多く、特殊な夏の始まりとなりました。 そこで気になるのがやはり「雨漏り」ではないでしょうか。 「屋根や屋上が損傷していると雨漏りがするかも」 これは皆様が思いつくことかと思います。 雨漏りなどの雨水の侵入は上から下方向のみだと思い込んでいらっしゃいませんか？ 実は、そうではないのです。実際に、雨水が高所⇒低所の一方向ではなく、 低所⇒高所の通常考えられないような方向で雨水が内部に侵入し、 雨漏りが発生する可能性があります。それは「毛細管現象」と呼ばれ、 建物が経年劣化することによって発生するトラブルの一つになります。 下の図を見て頂いてもわかる通り、 隙間が細ければ細いほどより高所へと水が吸い上げられてしまうのです。 そのため、低所のひび割れ等からも雨漏りは十分に発生する可能性がありますので、雨漏りが発生して余計な費用が掛かってしまうまで劣化を放置せずに早めに対応を行っていただくことが重要になります。 意外と見落としてしまいがちな雨漏りの箇所なので、注意しておきましょう。 自分自身で見てもよく分からないという場合は、ぜひTB styleにご相談ください。 当店には「雨漏り診断士」の資格を持つプロが複数在籍しておりますので、 しっかりとプロの目線で診断いたします。こちらはもちろん無料です。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2025年1月17日 更新
大規模修繕と管理会社のバックマージン問題を理解し、賃貸経営の利益を守る方法
愛知県名古屋市・尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 愛知県・名古屋市のアパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 賃貸マンションの大規模修繕を計画している賃貸オーナーの皆さま、修繕費用の透明性について気になったことはありませんか？ 特に、管理会社が「バックマージン」を受け取っているかもしれないという懸念は、多くのオーナー様が抱える課題です。 この記事では、「大規模修繕 管理会社 バックマージン」というテーマで、バックマージンが発生する仕組みやそのリスク、透明性の高い修繕計画を進めるための具体的な方法について詳しく解説します。 この記事を通じて、無駄な費用を抑え、建物の価値を守る修繕計画を立てるヒントを見つけてください。 ①管理会社のバックマージンとは？その仕組みと実態 バックマージンの定義とどのように発生するか バックマージンとは、管理会社が施工業者から報酬として受け取る手数料を指します。 この手数料は、施工業者が提示する見積もり金額に上乗せされる形で計上されることが一般的です。 具体的には、管理会社が施工業者を選定する際、業者側が「契約を得るための謝礼」として管理会社に一定割合の金額を支払うことで発生します。 例えば、総額1,000万円の修繕工事の契約があった場合、管理会社が施工業者からそのうち5％、つまり50万円をバックマージンとして受け取るケースが考えられます。 この費用は最終的にオーナー様が負担する形となり、オーナー様にとっては本来不要なコストとなります。 管理会社がバックマージンを受け取る背景 管理会社がバックマージンを受け取る背景には、収益構造の問題があります。 多くの管理会社は、物件管理費だけでは十分な収益を上げることが難しいため、修繕工事などの付帯業務で利益を補う形を取っています。その結果として、施工業者からのバックマージンが管理会社にとって重要な収益源となっています。 また、施工業者側も管理会社にバックマージンを支払うことで、安定的に契約を獲得できるメリットがあります。 これにより、施工業者と管理会社の間で「慣例化」した形でバックマージンが発生する仕組みが作られることが多いのです。 しかし、このような構造はオーナー様に対する費用の透明性を損なう要因となり、不満や疑念を引き起こす原因ともなります。 大規模修繕費用に与える影響とオーナー様の負担 バックマージンが発生することで、大規模修繕費用に大きな影響を与える可能性があります。 施工業者は管理会社に支払うバックマージンを見越して、見積もり金額を引き上げることが一般的です。 この引き上げ分は最終的に修繕費用としてオーナー様が負担するため、結果的に費用全体が不当に高額になるリスクがあります。 さらに、バックマージンを優先する管理会社の場合、施工業者を選定する際に「施工の質」よりも「高いマージンを支払ってくれるか」を重視する可能性があります。 この場合、施工業者の技術力や信頼性が二の次となり、質の低い工事が行われるリスクも高まります。 たとえば、ある賃貸マンションの外壁修繕工事で、管理会社が高いバックマージンを得る業者を選定した結果、工事が低品質だったために修繕後数年で再び工事が必要になったケースがあります。 このような事態を防ぐためには、管理会社がどのような基準で施工業者を選んでいるのか、そしてバックマージンが発生していないかをオーナー様自身が確認することが重要です。 結論として 管理会社のバックマージンは、オーナー様にとって透明性の欠如や不必要な費用負担を引き起こす要因となり得ます。 これを防ぐためには、見積もりの詳細な確認や複数業者からの提案を比較すること、さらに信頼できる管理会社を選定することが必要不可欠です。 オーナー様が積極的に修繕計画に関与し、透明性を求める姿勢を持つことが、健全な賃貸経営を実現する鍵となります。 ②バックマージンが賃貸経営に与えるリスク 修繕費用の不透明性による経営コストの増加 修繕費用が不透明な場合、賃貸経営における予算管理が非常に難しくなります。 たとえば、管理会社から提示された見積もりにバックマージンが含まれていたとしても、その詳細が明示されないことが多く、オーナー様としては適正な費用なのか判断できません。 結果的に、必要以上の費用を支払うことになり、経営の収益性を圧迫するリスクが高まります。 さらに、不透明な修繕費用は将来的な予算計画にも悪影響を及ぼします。 適切な費用管理が行われていないと、思わぬ追加費用が発生する可能性があり、経営の安定性を損なう要因となります。 特に、大規模修繕のように高額な費用がかかる工事では、このリスクが顕著になります。 質の低い工事が賃貸物件の魅力を損なう可能性 バックマージンの受け取りを優先する管理会社が、質の高い施工業者ではなく、自身に高いマージンを提供する業者を選定する場合があります。このような場合、工事の質が低下するリスクが高まり、建物の耐久性や見栄えに悪影響を与えます。 例えば、外壁修繕工事で不適切な施工が行われた場合、数年後に再度修繕が必要となることもあります。 こうした状況が続けば、賃貸物件の魅力が低下し、空室率の増加や賃料の値下げを余儀なくされる可能性があります。 特に、入居者が建物の状態に不満を持つと、退去が相次ぎ、収益に大きな打撃を与えることになります。 管理会社との信頼関係が崩れるリスク バックマージンが原因で修繕費用の透明性が損なわれると、管理会社への信頼が失われる可能性があります。 賃貸経営において、管理会社との信頼関係は非常に重要です。 透明性が欠如した状態が続くと、オーナー様と管理会社の間に不信感が生まれ、円滑なコミュニケーションや協力体制が損なわれるリスクがあります。 信頼関係の崩壊は、修繕工事だけでなく、日常の管理業務にも悪影響を及ぼす可能性があります。 例えば、入居者対応やトラブル解決が遅れる、あるいは管理業務の質が低下することによって、賃貸物件全体の運営に支障をきたすことがあります。 こうした状況を防ぐためには、管理会社の業務の透明性を確保し、オーナー様が主体的に管理状況を確認することが求められます。 リスク回避のために バックマージンによるリスクを最小限に抑えるためには、オーナー様自身が賃貸経営に積極的に関与する姿勢が重要です。 見積もりの段階で詳細な内容を確認し、不明瞭な点があれば管理会社や施工業者に質問を行いましょう。 また、複数の業者から見積もりを取得し、費用の比較を行うことで、適正な価格で質の高い工事を選定することが可能になります。 管理会社との信頼関係を維持するためにも、透明性の高い業務を求める姿勢を示し、定期的な報告や確認を徹底することが大切です。 こうした取り組みにより、賃貸経営の安定性を保ち、長期的な収益性を向上させることができるでしょう。 ③管理会社のバックマージンを防ぐための具体的な方法 透明性の高い見積もりを取得するポイント バックマージンを防ぐための第一歩は、施工業者から透明性の高い見積もりを取得することです。 ただし、見積もりを依頼する際は単に費用の合計額を提示してもらうだけでなく、各工事の項目ごとに詳細な内訳を記載してもらうよう依頼しましょう。 たとえば、外壁塗装、防水工事、給排水管の修繕など、それぞれの工事にかかる材料費、人件費、管理費を明確に記載してもらうことで、適正価格を判断しやすくなります。 さらに、見積もりの説明を受ける際には、不明点があれば遠慮なく質問をすることが重要です。 たとえば、「この管理費の内訳は具体的に何を指しているのか」「予備費の金額は何に基づいて設定されているのか」などを確認することで、管理会社や業者が適正に費用を設定しているかをチェックできます。 このプロセスを経ることで、見積もりの信頼性を高めることができます。 複数の施工業者からの提案を比較する重要性 複数の施工業者から見積もりを取得することは、費用の妥当性を確認する上で欠かせない手順です。 1社の見積もりだけでは、その価格が市場相場と比較して適正なのか判断できません。 しかし、複数の業者からの提案を比較することで、費用の過不足を把握しやすくなります。 たとえば、同じ工事内容であっても、業者によって見積もり金額や提案される工法が異なることがあります。 この違いを詳細に分析し、どの業者が最もコストパフォーマンスが高いのかを見極めることが重要です。 また、提案される工事内容が業者ごとに異なる場合には、その理由を説明してもらい、過不足のない工事計画を立てるための参考にしましょう。 比較検討を行う際には、費用だけでなく、業者の過去の実績や信頼性、アフターサービスの内容なども総合的に判断することが求められます。 このようなプロセスを経ることで、バックマージンのリスクを軽減し、適切な業者を選定できるようになります。 契約書に明記すべきバックマージン防止の条件 バックマージンを防ぐためには、契約書に具体的な条件を明記することが重要です。 特に、「施工業者から管理会社へのバックマージンの受け取りを禁止する」旨を明記することで、トラブルを未然に防ぐことができます。 こうした条件が契約書に明示されていない場合、後から問題が発覚しても対応が難しくなることがあります。 また、契約書には以下の項目を明記することが推奨されます： 見積もり内容の詳細内訳の記載を義務付ける 追加工事が発生した場合の手続きと費用の承認フロー 管理会社が第三者から受け取る手数料に関する禁止条項 これに加え、契約書の内容を法律や専門知識に基づいて確認するために、必要に応じて弁護士やコンサルタントに相談することも検討しましょう。 こうした取り組みにより、契約の透明性を高め、管理会社と施工業者が不適切な行為を行う余地を排除することができます。 管理会社や業者に求める誠実な姿勢 最後に、管理会社や施工業者に対して、誠実で透明性のある姿勢を求めることも大切です。 オーナー様として、契約時に具体的な質問をすることや、工事計画や進行状況について定期的に確認することで、業者側に適正な対応を促すことができます。 オーナー様が積極的に関与する姿勢を示すことで、不透明な取引や不必要な費用の発生を未然に防ぐことが可能になります。 ④信頼できる管理会社の見極め方 過去の実績と口コミを確認する方法 信頼できる管理会社を選ぶためには、過去の実績と口コミを徹底的に調査することが重要です。 管理会社が過去にどのような物件を管理し、どの程度の規模の大規模修繕を担当してきたのかを確認しましょう。 特に、同じような規模や築年数の物件での実績が豊富な管理会社は、トラブルを防ぐノウハウや経験を持っている可能性が高いです。 また、他の賃貸オーナー様からの口コミや評判も非常に参考になります。 オンラインレビューや口コミサイトを活用するほか、知人や地域のオーナー仲間から直接意見を聞くことで、管理会社の信頼性を客観的に評価できます。 たとえば、「工事後のフォローアップがしっかりしている」「見積もり内容が明確で、追加費用が発生しなかった」などのポジティブな評価が多い管理会社は安心して任せることができるでしょう。 さらに、口コミを確認する際には、良い評価だけでなく、悪い評価にも目を向けることが大切です。 「見積もり内容が不透明だった」「トラブルが発生しても迅速に対応してくれなかった」などの意見は、その管理会社の課題を示している可能性があります。 公正な契約と運営を行う管理会社の特徴 信頼できる管理会社は、契約時に透明性の高い運営を約束し、費用に関する詳細な説明を行います。 公正な契約を提供する管理会社は、見積もりの段階から曖昧な部分を排除し、各費用項目の内訳を明確に提示します。 特に、大規模修繕における費用の透明性は、オーナー様が安心して業務を任せられる重要なポイントです。 さらに、修繕計画の提案時には、工事内容の詳細や費用内訳、工期などについて具体的な説明を行い、オーナー様が納得できるような運営を行う管理会社を選びましょう。 これにより、バックマージンや不必要な追加費用のリスクを回避できます。また、修繕工事中にも定期的な報告を行い、オーナー様と管理会社間の信頼関係を構築する姿勢が求められます。 修繕計画を提案する際の透明性が高い管理会社の選び方 修繕計画を提案する際に透明性が高い管理会社は、以下のポイントにおいて優れています： 見積もりの詳細な内訳の提示 修繕費用の項目ごとに具体的な費用を明記し、オーナー様がどのような工事にどのくらいの費用がかかるのかを理解できる形で提示します。この段階で不明瞭な部分がある場合は、後々トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。 工事内容の根拠を明確に説明 なぜその工事が必要なのか、また工事の優先順位についても納得のいく理由を説明できる管理会社は信頼性が高いといえます。たとえば、外壁塗装の優先順位が高い理由を建物の劣化状況とともに提示するなど、根拠を示す説明があることが理想です。 オーナー様の意見を反映した計画の提案 修繕計画の段階でオーナー様の意見を取り入れる姿勢がある管理会社は、オーナーと良好なパートナーシップを築くことができます。具体的には、予算や工期の希望を尊重しつつ、最適な修繕計画を提案する能力が求められます。 工事後のアフターサポートが充実している 修繕工事が完了した後も定期的に点検を行い、不具合が発生した場合には迅速に対応してくれる管理会社は安心して任せられます。工事終了後のアフターサービスの内容を確認し、必要に応じて契約書にその条件を明記しておくことも重要です。 これらの要素を満たす管理会社を選ぶことで、オーナー様は安心して修繕業務を任せることができ、不必要なコストを抑えながら賃貸物件の価値を維持することができます。 ⑤賃貸オーナー様が取るべきリスク回避のアクション 修繕計画をオーナー様自身で管理するメリット 賃貸オーナー様が修繕計画に積極的に関与することで、費用の無駄を最小限に抑え、効率的な賃貸経営を実現できます。 具体的には、修繕の優先順位を把握し、必要性の低い工事を後回しにすることで、コストの過剰な発生を防ぐことが可能です。 また、オーナー様自身が施工業者と直接やり取りをすることで、見積もり内容の透明性を高めることができます。 さらに、修繕計画に関与することで、建物の維持管理に関する知識が向上し、次回以降の修繕計画を立案する際に役立ちます。 例えば、あるオーナー様が計画段階で給排水設備の老朽化に気付き、早期の修繕を実施したことで大規模な修繕費用を回避した事例もあります。オーナー様が主体的に管理することで、長期的な賃貸経営の安定化が図れるのです。 定期的な建物診断の実施と計画的な修繕費用の確保 建物診断を定期的に実施することは、賃貸物件の長寿命化と収益性向上のための重要なアプローチです。 建物診断を行うことで、外壁のひび割れ、給排水管の劣化、屋上防水の劣化状況など、肉眼では確認できない不具合を早期に発見することができます。 特に築年数が20年を超える物件では、劣化が進む速度が速くなるため、5年ごとに詳細な診断を実施することが推奨されます。 診断結果を基に、修繕のタイミングと範囲を具体的に計画することで、必要な修繕費用を計画的に積み立てることができます。 たとえば、外壁塗装を3年後、給排水設備の交換を5年後に実施するなど、予算に応じたスケジュールを設定することで、急な出費を回避することが可能です。 また、修繕積立金の見直しを定期的に行うことで、将来的な修繕に備えることができます。 トラブルを防ぐための管理会社との連携の強化 管理会社との連携を強化することで、大規模修繕におけるトラブルを未然に防ぐことができます。 具体的には、定期的な会議や報告を通じて、修繕計画の進捗状況や費用に関する情報を共有し、透明性を確保します。 また、修繕工事中に発生する問題に対して迅速に対応するために、管理会社と連絡体制を整備することが重要です。 信頼関係を構築するためには、管理会社の担当者と直接コミュニケーションを取り、疑問点や懸念点をその都度解消していくことが必要です。 また、管理会社が提案する修繕計画に対しては、オーナー様としてしっかりと確認を行い、必要に応じて修正を依頼することで、無駄な費用を防ぎます。さらに、施工業者の選定においても、管理会社にすべてを任せるのではなく、オーナー様自身が提案を求めることで、より信頼性の高い選択が可能になります。 これらのアクションを実行することで、賃貸オーナー様は追加費用やトラブルを抑えながら、物件の価値を維持し、安定した収益を確保することができます。 まとめ 賃貸マンションの大規模修繕におけるバックマージン問題は、オーナー様の経営に大きな影響を及ぼす可能性があります。 無駄な費用を抑え、透明性を確保するためには、信頼できる管理会社を選び、複数業者の見積もりを比較するなどの取り組みが必要です。 また、修繕計画に積極的に関与し、定期的な建物診断を実施することで、適切な修繕タイミングを見極めることができます。 この記事を参考に、安定した賃貸経営を実現してください。 TB styleでは、愛知県・名古屋市での大規模修繕に関する総合サポートを提供しています。バックマージンの懸念を排除し、安心できる修繕計画をお手伝いいたします。お気軽にご相談ください！ TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2025年1月10日 更新
【新年のご挨拶2025年】
【新年のご挨拶】 謹んで新年のお慶びを申し上げます。 アパート・マンション大規模修繕専門店TB styleは2025年も修繕工事を通して、地域の皆様に愛される会社を目指します。 アパート・マンション大規模修繕工事は皆様の資産を守る大変重要な工事です。 TB styleはオーナー様と向き合い、1棟1棟の物件を大切に施工致します。 皆様の大事な資産である物件を長期にわたり守るべく地域密着で修繕工事を行います。 本年も社員一同力を合わせて業務に取り組んで参ります。 2025年も皆様にとって幸多き一年となりますよう心よりお祈り申し上げます。 2025年1月6日 更新
マンション大規模修繕の追加費用を抑えるためのポイントと注意点
愛知県名古屋市・尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 愛知県・名古屋市のアパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 マンションの大規模修繕は、建物の価値を維持し、住民が快適に暮らせる環境を整えるために不可欠な取り組みです。 しかし、計画が進む中で「予算内に収まらない」「予想外の追加費用が発生した」といった課題に直面する管理組合も少なくありません。 この記事では、マンション大規模修繕における追加費用の主な原因とその対策をわかりやすく解説します。 また、事前準備や住民間の合意形成といった具体的な対応方法もご紹介します。 マンション管理や大規模修繕の費用管理でお悩みの方にとって、この記事が問題解決のヒントになることを願っています。 ①大規模修繕で追加費用が発生する主な原因とは？ 事前調査の不足が原因となるケース 大規模修繕で追加費用が発生する最大の原因の一つは、事前調査の不足です。 建物の老朽化が進む中で、目に見えない問題が隠れていることがあります。 例えば、外壁のひび割れが表面的にしか確認されていない場合、その内部にある構造部分の劣化が見逃されてしまうことがあります。 また、目に見えない箇所である給排水管の老朽化や、屋上防水層の損傷なども、事前調査が不十分であれば把握できません。 さらに、建物の過去の修繕履歴が不明確な場合、どの箇所が修繕済みで、どの箇所が修繕が必要なのかを正確に判断することが難しくなります。 例えば、修繕計画に含まれなかった外壁のタイル剥離が、工事の途中で深刻な状態で発見されることもあります。 これらの問題を未然に防ぐためには、専門的な診断が必要です。建物診断の費用を抑えようとすることで、結果的に工事全体の予算が大きく増加する事例も多く見られます。 工事中の追加工事が必要になる理由 施工中に新たな問題が発見されることは珍しくありません。 例えば、防水工事を進める過程で屋上の下地部分に腐食や錆が見つかる場合があります。 このようなケースでは、予想以上の範囲で修繕が必要となり、当初の計画に追加工事を組み込まざるを得ません。 また、外壁剥離が表面上では軽度に見えても、実際には広範囲にわたって進行していたという事例もあります。 さらに、共用部の設備や配管など、日常的に目にしない部分の劣化も問題となることがあります。 たとえば、給排水管の交換が必要と判断される場面では、工事期間の延長やそれに伴う仮設設備の追加が求められる場合があります。 これにより、住民の生活への影響も考慮しなければならず、追加費用の増加だけでなく、工期延長のリスクも発生します。 計画段階での見積もり精度の問題 見積もり段階での精度の低さも、追加費用が発生する大きな要因です。 経験の浅い施工業者や、十分な調査を行わない業者による見積もりは、工事開始後に予算を大きく超過するリスクを伴います。 例えば、施工業者が実際の劣化状態を過小評価した場合、後から本格的な補修が必要になり、見積もり額を大幅に上回る費用が発生します。 さらに、施工業者が使用する材料や施工方法の選定においても、精度の低い見積もりが影響します。 例えば、予定していた材料が実際には耐久性不足であった場合、再度材料を調達し直す必要が生じる可能性があります。 このような事態を防ぐためには、見積もり作成時にすべての項目を細かくチェックし、不足がないか確認することが重要です。 加えて、見積もりに含まれる「追加工事の発生条件」についても注意が必要です。 曖昧な契約内容では、施工業者が追加工事を必要以上に請求するケースも考えられます。こうしたトラブルを避けるためには、管理組合が専門家のアドバイスを受けながら、見積もり内容を精査することが必要不可欠です。 事前調査の不足、施工中の不測の事態、計画段階での見積もり精度の問題はいずれも、大規模修繕における追加費用の主要な原因です。これらを防ぐためには、早い段階から専門家を交えて徹底的な計画を立てることが求められます。 ②追加費用を抑えるために事前準備でできること 詳細な調査を行い、修繕計画を明確化する 追加費用を防ぐためには、事前調査を徹底的に行うことが重要です。 建物全体の現状を把握するためには、専門家による詳細な建物診断を依頼することが欠かせません。 この診断では、外壁の劣化状況や防水層の損傷、配管設備の老朽化具合など、目に見えない部分まで精査することが求められます。 特に、外壁タイルの浮きや剥離、配管の詰まりや腐食は、大規模修繕を進める中で予想外の費用を引き起こしやすい箇所です。 また、建物診断の結果を基にして修繕計画を立てる際には、工事の優先順位を明確にすることが重要です。 例えば、居住者の安全に直結する箇所や建物の耐久性を維持するために必須な工事を最優先し、それ以外の箇所は将来的な修繕計画に組み込むといった判断が求められます。 さらに、各工程の詳細を計画書に明記し、不確定要素が少ない工事内容を確保することで、予期せぬ追加工事が発生するリスクを最小限に抑えることが可能です。 複数の施工業者から見積もりを取る重要性 複数の施工業者から見積もりを取ることは、追加費用を抑えるための基本的な対策の一つです。 業者ごとに費用や提案内容が異なるため、比較検討することで、工事費用の妥当性を確認できます。 たとえば、ある業者が提示した費用が極端に高い場合、別の業者の見積もり内容と照らし合わせることで、必要以上の金額が含まれていないかをチェックできます。 また、複数の業者に相談することで、それぞれの業者が持つ専門知識や技術力を比較し、最適な施工業者を選定することが可能です。 特に、提案書に含まれる材料や工法、保証内容についても慎重に確認することが重要です。例えば、ある業者が最新の耐久性の高い防水材を提案する一方で、別の業者が低コストの材料を勧める場合、どちらが建物の長期的な価値を維持するために適しているかを判断する材料となります。 契約書に明記すべき追加工事の条件と範囲 追加費用が発生するリスクを軽減するためには、契約書に「追加工事の条件」と「その範囲」を明確に記載しておくことが不可欠です。 例えば、事前に把握できなかった劣化箇所が工事中に発見された場合、どのように対応するかを具体的に記載することで、工事進行中のトラブルを未然に防ぐことができます。 また、契約書には、以下の内容を必ず含めるようにしましょう： 追加工事が発生した場合の事前合意 施工業者が追加工事を行う際には、管理組合の同意を得るプロセスを必須とすることを明記します。これにより、不要な工事や費用の増加を防ぐことが可能です。 費用の上限設定 追加費用の総額が予算を大きく超えないよう、契約時に上限額を設定しておくことも有効です。たとえば、契約金額の10％を上限とし、それを超える工事には改めて住民の承認を求める仕組みを設けるとよいでしょう。 追加工事の明確な定義 「追加工事」の定義を曖昧にしないことも重要です。具体的には、「契約時に確認した劣化箇所以外の修繕を追加工事とする」といった具合に、追加工事に該当する条件を明確に示す必要があります。 このように、契約段階で取り決めを行い、工事進行中における不確定要素を最小限に抑えることが、予算内での工事完了を実現するための大きなポイントとなります。 ③管理組合で意識すべき追加費用対策のポイント 住民間の合意形成を徹底する方法 大規模修繕の計画をスムーズに進めるためには、住民全員が納得できる合意形成が不可欠です。 合意形成のためには、定期的な住民説明会を開催することが重要です。説明会では、修繕計画の背景や必要性、予算の詳細、施工内容などを具体的に説明し、住民の理解を深めましょう。 また、質疑応答の時間を十分に設けることで、住民が抱える疑問や不安に対応することができます。 さらに、議事録を作成し、全住民に配布することで、説明内容の透明性を確保します。 特に、追加費用が発生する可能性がある場合は、その理由や想定される金額、対応策についても明確に共有することが大切です。一部の住民が反対する場合でも、修繕の必要性とそのメリットを具体的なデータや過去の事例を交えて説明することで、納得感を得られる可能性が高まります。 工事進行中の定期的な報告会の重要性 工事進行中に定期的な報告会を開催することは、計画を円滑に進めるための重要なステップです。 報告会では、施工業者から工事の進捗状況や発見された問題点、予算の使用状況などについて詳細な報告を受けることができます。 特に、修繕工事の過程で新たな問題が発見された場合、迅速な対応が求められるため、報告会の頻度を増やすことも検討すべきです。 報告会を成功させるためには、管理組合の代表者や住民の意見をまとめ、施工業者に適切なフィードバックを行う体制を整えることが重要です。 例えば、「工事の進捗に遅れがないか」「追加工事が発生した場合の費用と対応策はどうなっているのか」など、具体的なポイントを確認することで、住民の不安を軽減し、信頼感を高めることができます。 また、報告会後に内容を記録し、全住民に共有することで、工事の透明性を保ちながら進行できます。 トラブルを防ぐための施工業者との連携 施工業者との連携は、大規模修繕を成功させる上で最も重要な要素の一つです。 契約段階から施工業者と密接に連携し、双方の役割や責任を明確にすることが不可欠です。具体的には、追加工事が発生した場合の対応方法や費用負担の条件を契約書に明記し、トラブルを未然に防ぐ仕組みを構築する必要があります。 さらに、工事開始前には、施工業者と詳細な打ち合わせを行い、施工内容や工程について共通理解を深めます。 この際、管理組合や住民の意見を反映した計画を策定し、進行中の変更や修正が最小限に抑えられるように配慮します。 施工業者選びの段階では、過去の実績や評価、保証内容を確認し、信頼性の高い業者を選定することが重要です。 加えて、施工中も管理組合が施工現場を定期的に視察し、業者とのコミュニケーションを密にすることで、計画と実際の進行状況に乖離が生じないよう監視を続けます。 これらの取り組みを通じて、管理組合は住民間の合意形成を強化し、施工業者との連携を深めることで、予期せぬ追加費用を防ぎつつ、円滑な工事進行を実現することが可能です。 ④実際の追加費用事例とその回避策 過去の失敗事例から学ぶ注意点 事例1では、ある築30年のマンションで防水工事を進めている最中、下地部分の劣化が想定以上に進行していることが発見されました。 この劣化は、施工が始まる前には確認されておらず、工事の途中で大規模な補修が必要となりました。 これにより、当初の見積もり額に加えて数百万円の追加費用が発生しました。 この事例の根本的な問題は、事前調査が不十分だった点にあります。具体的には、建物診断が表面的なものにとどまり、下地の状態や内部の劣化状況を精密に確認するための非破壊検査などが実施されていなかったのです。 また、この事例では、管理組合と施工業者の間で追加工事に関する条件が明確に取り決められておらず、住民間での意見の相違が生じました。 結果的に、工事の進行が遅れ、住民の不満も高まる結果となりました。この失敗から学べることは、精密な事前調査と住民全員の納得を得るための合意形成がいかに重要かという点です。 成功事例に見る、計画通りに進めるポイント 一方で、成功事例として挙げられるのは、ある築25年のマンションでの修繕工事です。 このマンションでは、工事前に専門家による詳細な建物診断が行われました。 この診断では、外壁のひび割れや防水層の劣化だけでなく、下地部分や給排水管の状態まで精密に調査されました。 さらに、調査結果を基に、予測される問題とそれに対する対応策を盛り込んだ詳細な修繕計画が作成されました。 この計画では、住民説明会を複数回実施し、住民全員が工事内容や予算の詳細を十分に理解した上で合意を形成しました。 さらに、契約書には追加工事が発生した場合の条件や対応方法が明確に記載されており、工事中に新たな問題が発見された際にもスムーズに対応が行われました。 例えば、防水工事の途中で一部の下地に軽微な劣化が見つかりましたが、事前に計画していた緊急予算を活用し、追加費用を最小限に抑えることができました。 この成功事例から学べるのは、事前調査の徹底と緻密な計画立案、さらに住民間の協力と施工業者との連携が、予期せぬ追加費用を防ぐ鍵であるということです。 これらの事例は、大規模修繕を成功させるために何が必要かを明確に示しています。 過去の失敗から注意点を学び、成功事例に倣った準備を行うことで、予算内での工事完了を目指すことが可能です。 ⑤予算内に収めるための見直しと柔軟な対応 施工内容の優先順位を見直す方法 予算が限られている場合でも、建物の価値や安全性を維持するためには、施工内容の優先順位を慎重に見直すことが重要です。 特に、建物の安全性に直結する部分については、計画の中で最優先に取り組むべきです。 例えば、外壁の剥離やコンクリートの劣化、防水層の破損は放置することで居住者の安全に直接影響を及ぼす可能性が高いため、これらの修繕を最優先事項としましょう。 また、優先順位を見直す際には、専門家の意見を取り入れることが不可欠です。 建物診断や劣化調査の結果を基に、今すぐ修繕が必要な箇所と、数年後に再検討できる箇所を明確に分けることで、費用対効果を最大化できます。 例えば、共用部の美観を改善するための塗装工事や設備の更新は、予算に余裕がある場合に後回しにすることも可能です。 さらに、管理組合内で優先順位に関する合意形成を図ることも重要です。住民説明会を開催し、各工事の必要性とリスクを説明することで、住民全体が修繕計画に納得しやすくなります。 この透明性のあるプロセスが、後々のトラブルを防ぐ基盤となります。 不測の事態に備えた緊急予算の確保 大規模修繕において、計画通りに進めたつもりでも、工事中に予期せぬ問題が発生することは珍しくありません。 そのため、計画段階で「緊急予算」を確保しておくことは、非常に重要なリスク管理の一環です。緊急予算は、工事全体の予算の5～10％程度を目安に設定するのが一般的です。 具体的には、以下のようなケースに対応するための費用が必要となる場合があります： 外壁の修繕中に発見された内部のひび割れや腐食 屋上防水工事中に見つかった予想外の下地劣化 古い給排水管の交換が必要と判明した場合 これらの事態が発生しても、緊急予算を活用することで計画全体を滞りなく進めることができます。 さらに、緊急予算の管理については、契約書内で使用条件を明確に定めておくことが大切です。 たとえば、緊急予算の使用には管理組合と施工業者の双方の同意が必要である旨を明記しておくことで、透明性を確保できます。 また、緊急予算が不足する場合に備え、銀行や信用金庫と連携して柔軟に追加資金を調達できる体制を整えておくことも、リスク回避の一環となります。 緊急予算を確保しておくことで、住民間の信頼を保ちながら、計画通りの工事を進めることが可能になります。 この準備は、大規模修繕をスムーズに進めるための「保険」として機能し、予算超過によるトラブルを未然に防ぐ役割を果たします。 まとめ マンションの大規模修繕における追加費用は、事前準備や適切な対応によって大きく抑えることが可能です。 追加費用が発生する原因を理解し、修繕計画の段階でリスクを見極め、住民間での合意形成や施工業者との連携を強化することで、計画的な進行が実現します。 また、不測の事態にも対応できるように緊急予算を確保しておくことも重要なポイントです。 名古屋市のマンション大規模修繕のご相談はTB styleにお任せください！経験豊富なスタッフが、最適な修繕計画と費用管理をサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2025年1月3日 更新
大規模修繕工事の前に！ 「建物診断」で安全性を確認しよう
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は工事前の「建物診断」についてお話していきます。 大規模修繕工事の前には、建物診断を行うのが通例です。弊社でも、戸建て・大規模問わず『調査診断』という名前で無料で診断させていただいております。 この『建物診断』とは、具体的にどのようなことを行うのでしょうか？ マンションの安全性の確保のために、知っておきたいポイントをいくつかまとめさせていただきます。 建物診断とは 建物診断は、建物各部の異常や変化をチェックし、劣化状況を把握するためのものです。別名『調査診断』『劣化診断』などと呼ばれることもあり、日常的な点検業務とは別で、一定の期間をおいて定期的に行われるものを指すのが一般的です。 中でも、修繕工事の前に行う建物診断は通例化されています。その目的は、建物の修繕および改修の必要性を検討するための資料を作成することにあります。 建物診断の項目 建物診断の項目（調査方法）には、次のようなものがあります。 目視調査 外壁・屋上防水・バルコニー・共用廊下・建具類・鉄具・アルミサッシ・手すりなどの劣化の度合いや進行状態を検査、確認するものです。「目視」といってもただ目で確認するだけでなく、触診や、打診棒による打診なども含まれます。チェック項目はコンクリート、タイルなどのひび割れ、浮き、剥落、汚れ、腐食、鉄部のサビの発生など多岐に渡ります。 図面などの調査 こちらも文字通り、竣工図面や修繕履歴などの資料をもとに行う調査です。『予備調査』と呼ばれることもあります。建物の特徴・使用されている材料・各部の不具合の傾向などを把握することが目的で、いわば建物の弱点を知るための基礎知識を得ることがメインの調査となります。 アンケート調査 マンションの居住者にアンケートで、日常生活の中で気がついた劣化状況などを尋ねるものです。専門家が見逃しがちな不具合などを知るためには、実際に住んでる方の声というのは非常に有効な調査方法です。劣化の分布状況・範囲・上下左右の関連性などを把握することも可能です。 物理調査 外壁・タイル・コンクリート・シーリング部・防水材などに発生する劣化を知るために、一部を簡易破壊して調べるのが物理調査です。 例えば、調べたい部分に小さな穴を開けて、溶剤を塗布してその反応を調べる方法や、タイルなどにアタッチメントを装着して引っ張ることで粘着力を調べる方法などがあります。 耐震診断でさらなる安全性を確認 耐震診断とは、建物の構造図や構造計算書などと現地調査に基づいて耐震性能を求め、耐震性の有無を判定することです。具体的な診断方法は、簡易的な第一次診断から高度な精密診断である第三次診断まであり、建物の構造形式や現地調査をもとに構造設計者の判断で診断次数を決めることになります。 特に、1981年5月31日以前の旧耐震基準で設計、建築された建物は耐震診断を行うことが望ましいとされています。旧耐震の建物の中でも、1971年の建築基準法施行令改正以前に建設された建物では、さらにその必要性が高くなります。 マンションにおける、こうした耐震診断は、大規模修繕工事前の建物診断と同時に行えば、個別に行う場合と比べて調査期間と費用を低減できる可能性があります。 『建物診断』は、マンションの安全性と、快適性の確保のために欠かせないものです。また、正確で精密な調査や診断を行うことで、修繕工事をより有効性のあるものにすることができるでしょう。 以上を踏まえて、『建物診断』の重要性を改めて理解しておけば、今後役立つこともあるでしょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年11月1日 更新
アパートマンションの相続について
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「アパートマンションの相続について」を解説します！ オーナー様にとって、相続問題は非常に大きな問題ではないでしょうか。 皆さんがお持ちの大切なアパート・マンション。今後、ご親族に引き継ぐことを検討している、売却を検討しているというお考えをお持ちの方が多数いらっしゃるかと思います。 なるべく資産価値の高い状態にしたい、誰もがそうお考えではないでしょうか。 相続を前に、今の物件の入居率や、劣化状況が悪い場合、どのように物件を引き継ぐか、方法は以下の3つではないでしょうか。 ①再度借金をして「建て替え」 ②「大規模修繕」をして資産価値向上 ③現在の建物を「解体」して、土地のみ売却 建替えをすると当然多額の費用が必要になります。 現在ローンが残っている方はさらに借金をすることになります。 大規模なリニューアル工事をする場合も多額の費用が必要になります。 本当にそんな工事をして今の家賃収入で投資回収ができるでしょうか。 建物を解体・土地売却をすると、当然これからの家賃収入はなくなります。 投資物件を持った理由は何でしょうか？不労所得で経済的に余裕のある生活を送りたかったのではないでしょうか？ どの方法を取ると、一番親族に迷惑を掛けずに、誰もが幸せな形で相続ができるか、各パターンにおいて、かかる費用、増える収益、メリット、デメリットを整理・シミュレーションしてみてはいかがでしょうか。 大規模修繕においては、節税対策にもなる可能性があるため、一度建物調査をするのもおすすめです。 TBstyleでは、どの部分から修繕をするべきか、どれぐらいで回収ができるか、しっかりとシミュレーションを行いアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年10月18日 更新
大規模修繕にかかる費用の考え方
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕にかかる費用の考え方」を解説します！ 大規模修繕には多額の費用がかかります。 大規模修繕工事の相場をご存知でしょうか。 結論から申しますと、大規模修繕の工事費用の相場は一戸当たり75万円～125万円と言われています。 こちらは国土交通省が発表している大規模修繕の戸当たりの工事金額になります。 こちらのデータによると、大規模修繕工事の半数以上が戸あたり75万円～125万円であることが分かります。 このように、多額の費用を要する大規模修繕ですが、実は建物を修繕する際の費目には修繕費と減価償却（資本的支出）があり、それぞれで計上の仕方が異なります。 修繕費とは・・・ 通常の状態に維持、もしくは原状回復を目的とする修繕工事にかかる費用 減価償却（資本的支出）とは・・・ 建物の価値や性能、耐久性の向上を目的とする修繕工事にかかる費用 このように工事の内容によって経費としてその年に落とすのか、複数の年に分割して減価償却するかが異なります。 ここで重要なことは、修繕をすることによる節税効果です。 修繕費と資本的支出の違いを理解することで、今後の賃貸経営に大きな影響を与える可能性があります。 どの工事がどちらになるかは最終的には税理士さんの判断によって異なります。 TB styleでは、税理士とのコラボでオーナー様にとって最適なご提案をすることができます。 気になる方はぜひ一度ショールームでスタッフにご相談下さい。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2024年10月11日 更新
株式会社 達美装 代表取締役
髙見澤 達也TATSUYA TAKAMIZAWA
私自身もオーナーです。
だからこそオーナーの気持ちに寄り添った提案を致します。
愛知県名古屋市、達美装の代表取締役の髙見澤です。
弊社は名古屋市密着の大規模修繕の専門会社です。当社は一般住宅の塗装工事業として創業し活動する中で、マンション・アパートのオーナー様よりできるだけコストを抑えて工事を行いたいと伺い、このような専門店をオープンしました。
塗装や防水など、修繕・改修工事に関しては全て対応できる体制が整っております。ただ安いだけではなく、自社職人も抱えて高品質なアパート、マンション修繕ができる体制を取っており、名古屋市のオーナー様には、満足してもらえると自信を持っております。また、名古屋市の皆様のおかげで20周年を無事迎えることができました。これも、ひとえに皆様のご愛顧の賜物と心より感謝申し上げる次第です。
私自身も不動産物件を所有するオーナーです。所有物件を管理会社に任せっきりにしていると、ずさんな改修工事をされたりしてしまうことがあります。だからこそ、自らしっかりと所有物件を管理することが重要です。
大規模修繕工事専門のプロフェッショナルとして、スタッフがオーナー様のお悩みや不安を一緒になって解消できるよう分かりやすい工事内容のご提案・アドバイスをさせていただきます。
スタッフ一同、皆様のご来店を心よりお待ちしております。
SHOWROOM大規模修繕・マンション修繕専門ショールーム
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名古屋ショールームアクセスマップ
〒462-0026 愛知県名古屋市北区萩野通2丁目14
TEL：0120-825-257
営業時間 10:00-16:00（水曜定休）来店予約はこちら -
TB Style 大規模修繕専門ショールームアクセスマップ
〒491-0064 愛知県一宮市宮西通８丁目２５−１
TEL：0120-931-797
営業時間 10:00～16:00（水曜定休）来店予約はこちら -
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〒491-0831 愛知県一宮市森本4丁目13-23
TEL：0120-825-257来店予約はこちら -
江南ショールームアクセスマップ
〒483-8272 愛知県江南市古知野町北屋敷89
TEL：0120-825-257
営業時間 10:00-16:00（水曜定休）来店予約はこちら -
春日井ショールームアクセスマップ
〒486-0846 愛知県春日井市朝宮町2丁目14-8
TEL：0120-825-257
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