COLUMNTB Styleの修繕コラム記事一覧
忍び寄る劣化に注意！マンション修繕時期
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は、マンションの修繕時期についてお伝えします。 マンションオーナーは、入居者が快適に過ごせるように外装部分や共用部の修繕義務を負っています。 共益費や管理費を徴収していればなおのこと、入居者の安全を確保する意味でも定期的な工事は必要です。 それでは大規模修繕工事はどのタイミングで実施したらよいのでしょうか。 一般的に言われている修繕周期は12年です。 しかし、12年ごとに大規模な工事をしないといけないわけではありません。 重要なことは、各部位の修繕周期を知り、必要な工事だけを必要な時期にすることです。 下の図は、各髄の修繕時期を表したものです。下の図を参考に、一度所有する建物の劣化状況を知り、点検・調査をしてみることで、修繕をしないといけないかどうかが分かりますので、ぜひ参考にしてください。 それぞれの箇所によって修繕の時期が異なることが分かると思います。 それぞれに合わせて、適切な修繕をすることで建物を長持ちさせて、入居者の方にも長く住んでもらうことができます。 手遅れになる前に一度点検を行い、どこを修繕する必要があるのか、 今後何年後に修繕をしないといけないのか、しっかりと見極めていきましょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年11月17日 更新
費用がないからこそ修繕！分割発注のススメ
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「費用がないからこそ修繕！分割発注のススメ」を解説します！ オーナー様は、マンションやアパートの修繕費に対して、余計な費用がかかりあまり考えたくないと思います。 しかし、放置していると、建物が劣化し居住者の方に被害が及ぶ危険性があります。 もし、居住者の方にないかあった場合、知らなかったでは済まされず「所有者責任」を問われる可能性があります。 では、どのように考えたらいいのか、についてお伝えしたいと思います。 結論、「分割発注」をしていただき、年度分けて工事を行うことをお勧めしております。 ここからは具体的な取り組みについてお伝えしたいと思います。 私が2年前にご相談をいただきましたTオーナー様は、築30年で大規模修繕を行ったことがありませんでした。 もちろん大規模修繕を今すぐに行わないといけない状態ですが、費用がありませんでした。 そこで年度内で行い費用を税金対策として行うことを経費扱いにしました。 しかし、1年で行える工事は限られているので、重要な工事を選ばないと大変なことになってしまいます。 だからまずは、建物診断を行い、優先順位と重要度を右のように分けて、修繕計画を下のように分けました。 そうすることで、今まで出来なかった大規模修繕を分割して行うことができました。 オーナー様は、建物診断を行い修繕から目を背けずに、一度相談してください。 私たちも無理に工事を進めることはありません。 工事をしないことでオーナー様のリスクを増大します。 ぜひこの機会にお考えください。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年11月10日 更新
マンションの建物診断を実施するタイミング
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「建物診断を実施するタイミング」を解説します！ オーナー様においては定期的に検査・メンテナンスを行い建物の品質を保つことが重要です。 しかし、建物診断をいつかしないといけないと思いながら、実施するタイミングが分からないという方も多いと思います。 そこで、今回は建物診断を実施する4つのタイミングをお伝えします。 ①築20年以降 建物は20年も経ってくると外壁といった外部の劣化だけでなく、目に見えないタイルの浮きや屋根など普段は気付かない場所の修繕も必要になってきます。 そのため、簡易的な調査だけでなく、下の写真のような打診調査など、専門家による正確な診断を行いましょう。 ②保証の期限が切れる10年以内 前回の修繕の時に、工事保証を出してくれる業者で工事を行っていれば、最長で10年程度の保証を出してくれるケースがあります。 何か施工の不備があった場合は業者に費用を負担してもらえる場合がありますので、気になる方は積極的に建物診断を行うと良いでしょう。 ③長期修繕計画の作成時 建物診断を行うことで、マンションの劣化状況に合った修繕時期や工事箇所を盛り込んだ長期修繕計画の作成が可能です。 分譲マンションでよく作成されるこの修繕計画ですが、賃貸でも正確な修繕費用も把握するために有効ですので一度作成することをおすすめします。 ④大規模修繕を実施する前 修繕工事を行ってもらう施工会社を選ぶ際、各社に正確な見積もりをお願いするために修繕箇所を調査する必要があります。 同じ建物でも業者によって診断の精度は異なりますので複数の業者に診断を依頼して比較すると良いでしょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年11月3日 更新
コストダウンができる3種の見積の取り方
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「コストダウンができる3種の見積の取り方」を解説します！ オーナーの皆さまがコストダウンをするためには、ただ単に見積を取るだけではなく、見積の取り方を工夫する必要があります。 それは、工事を【緊急度】と【重要度】で分類をしてもらい、どの工事が今すぐに行う必要があるのか？そして、コストダウンするためには緊急度の高いものを行い、順番に直すことが必要です。 そうしないとオーバースペックな工事をされてしまったり、必要以上に費用がかかってしまう恐れがあります。 しっかりと工事に優先順位をつけて、どの工事から行えばいいのか？後回しにできる工事はあるのか？ そういったことを確認する必要があります。 とはいっても、そんなやり方はそうすればいいのか分からないですよね。 そこで、重要なポイントは３種類の見積を作ってもらい、今行える予算の範囲内で行えるのかを検討します。 ①緊急度の高い工事を行うパターンの見積 ②緊急度は高くないが将来的には必要な重要度が高い工事の見積 ③長持ちさせるために行う工事の見積 この３つのパターンで見積を作ってもらうことが必要です。 これを行うためには専門的な知識がないとそもそも分類わけもできないので、これができる業者に修繕工事をお願いしましょう。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年10月27日 更新
大規模修繕の周期はどれぐらい？
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕の周期」を解説します！ 大規模修繕工事は、12年周期が一般的といわれています。 しかし、必ず12年目に工事を行わなければならないというわけではありません。 大規模修繕工事は、おおよそ12年から15年の周期で行われることが多く、近年では18年周期で工事が行われる例もあります。 では、大規模修繕工事の周期はどのように決定すべきでなのでしょうか。 なぜ、大規模修繕は12年周期が一般的なのか なぜ、大規模修繕工事が12年周期で行われることが多いのか、主な理由を考えてみましょう。 ①国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」による影響 一般的に、マンションなどの大規模修繕工事は「長期修繕計画」を立ててから進行されます。 「長期修繕計画」は、マンションの管理組合が主導で作成される修繕計画書です。 主に、建物の劣化や破損などの修繕を行う頻度や、どの程度の修繕を行うのかを明確にするために作成されます。長期修繕計画の作成を補助するため、平成20年に国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」を公開しました。 こちらのガイドラインに、「外壁の塗装や屋上防水工事などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度です」という記載があります。 平成20年以降、ガイドラインを参考に修繕計画を作成することが多くなったことが、12年周期での修繕が主流になった理由だと考えられます。 ②全面打診調査の実施時期と重なるから 平成20年4月に建築基準法が改正され、定期報告制度の調査、検査基準が厳格化されました。 タイル貼、モルタル仕上げなどの建築物はタイルなどの外壁落下事故の危険性があるため、建造、改築などから10年が経過している場合、3年以内に外壁の全面打診調査を実施することが義務付けられました。 全面打診調査とは、タイルをたたいて外壁タイルと下地に隙間がないかを確認する調査 のことをいいます。 外壁タイルは専用の接着剤で貼り付けられます。そのため、経年により接着剤が劣化すると、タイルの間に「浮き」と呼ばれる隙間が発生します。 すぐにタイルが剥がれることはありませんが、劣化が進み万が一外壁タイルが落下すると、命に関わる大事故になりかねません。 このような重大な事故を防ぐため、築10年を経過したタイル貼のマンションでは全面打診調査が義務付けられているのです。 また、外壁の全面打診調査を行うには足場を設置する必要があります。足場設置には費用がかかるため、足場を用いる大規模修繕工事を同じ時期に実施するケースが多いのです。 ③塗料の寿命を考慮している マンションに使用される塗料の寿命はおよそ8年、長持ちするもので12年といわれています。 12年以上経過した塗料は浮き、ひび割れ、結露、欠損などが進行し、建物を保護する役割を果たせなくなります。 例えば、3000平米のマンションを12年で大規模修繕する場合、500万の費用が発生するとします。 一方、同じ3000平米のマンションを15年で大規模修繕すると、次の修繕までの期間が長くなり、劣化が進む可能性が高くなります。 結果、修繕費用が膨らみ700万程かかってしまった…という可能性があるのです。 しかし、15年周期で大規模修繕工事を行う場合も、しっかり計画を立てることで以降の支出を減らすことは可能です。 18年目で工事を行う場合も、大規模修繕工事前に小規模な修繕を加えたうえで計画すれば、60年後に多くの予算削減が見込めるでしょう。 「長期修繕計画」は、雨量が多い、海が近い、大通り沿い、日当たり状況など、土地や建物の周辺環境も考慮して計画を立てることが重要です。 大規模修繕は2周期、3周期以降どう変わるか？ 12年周期で大規模修繕を行う場合、12年目は屋上や外壁を中心に大規模修繕が行われます。 24年目は前回（12年前）と同様の工事で済むケースが多いです。36年目は建物の老朽化が進んでいるため、共用部やサッシまわりの取替を検討する時期です。マンションは築年数に応じて劣化が進みます。そのため、大規模修繕工事は回数を重ねるごとに修繕範囲・費用が増えることを知っておきましょう。 近年の大規模修繕工事は18年周期で行う場合もある これまで、大規模修繕工事といえば12年周期で実地されるケースが一般的でしたが、近年は18年周期で修繕が提案されることもあります。 修繕周期を延ばすことで、修繕にかかる費用も少なくて済むというメリットが挙げられます。しかし18年周期の場合、次の修繕までの期間が長いため、局所的な劣化によるトラブルが起こりやすく、結果として修繕費が増えてしまうデメリットも考えられます。 大規模修繕工事を18年周期で行うためには、綿密な修繕計画を立てて、プロの診断を受けた上で工事に臨むことが重要ですね。 環境や条件によって、18年周期、12年周期どちらが合っているか環境や条件にもよりますので、まずは外壁診断とシミュレーションで確認されることをお勧めします。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年10月13日 更新
大規模修繕費用の相場とは？
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「大規模修繕費用の相場」についてお伝えします！ 大規模修繕費用の相場は、国土交通省から発表されており、おおよそ１戸＝100万円と言われています。 これを見て高いと思う方もいれば、安いと思う方もいると思います。 高いと思う方は、工事のことを詳しく知っている方もしくは、一度工事を行ったことがある方だと思います。 安いと思った方は、初めての大規模修繕を行う中で少し学んだ方が良いかもしれません。 なぜなら、この金額はすべての工事を一度に行う場合であり、下の表を見てもらうとわかる通り、大規模修繕は多岐にわたる工事内容が含まれています。この多数の工事内容を一度に行った場合の相場が100万円なのです。 しかし、工事は一気にすべてを行わないといけないものではありません。 下の図に表されるように、それぞれの箇所では耐久年数が異なるため、必要な時に必要な工事だけを行えばよいのです。 そうすることで一度にかかる費用を抑えて建物を長持ちさせることができます。 一部の業者は自社の利益を出すために工事を一気にやることを勧めてくるケースがあるので注意しておきましょう。 また、この修繕時期もあくまでも目安であり、建物の劣化状況によって工事を行うタイミングは変わってきます。 そのため、建物を長持ちさせるためには工事のプロに建物診断をしてもらうことが重要です。 そして、工事費用の相場と適切な工事時期を知り、適切な箇所を修繕することがコストを削減するポイントです。 この工事費用の相場が高いと感じる場合は、複数の業者で相見積もりをとり、比較をしてみるのが良いでしょう。 その際、上記のように今必要な工事だけの見積もりを出してもらいましょう。 必要な工事を見極めるためには専門的な知識が必要ですので、それ相応の業者にお願いをすることもコストを抑えるポイントです。 見積を取る際は是非上記のポイントに気をつけてもらえればと思います。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年10月6日 更新
業者しか知らないコスト削減するポイント
愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 今回は「業者しか知らないコスト削減するポイント」を解説します！ 大規模修繕のコストを下げるポイントの一つとして、相場を知ることがあります。 相場とは、どれぐらいの費用をかけるのが妥当なのかを知ることです。 大規模修繕の相場は国土交通省によると1戸当たり約100万円と言われています。 しかし、重要なことは相場を知って終わりではなく、それを知ったうえで複数の業者を比較することです。 だからまずは、複数の業者にお願いをして、相見積をします。 そして、その中で、しっかりと工事項目を比較することをお勧めします。 オーナーの皆様の中で大規模修繕の見積もりの内容が完璧に分かるという方は少ないと思います。 実際、大規模修繕の見積もりは多数の項目があるため複雑になりやすく、比較がしにくい傾向にあります。 施工会社が作成した見積もりを比較する時は、 1社ずつ工事内容を比較するだけでなく、すべての業者の費用を、工事内容ごとに横並びの表にまとめて比較すると良いでしょう。 横並びにすることで、工事項目ごとに価格を比較しやすくなり、一社だけ飛びぬけて工事費高騰が起きていれば、すぐに見抜くことができます。 工事費高騰を見抜くことは、見積もり金額の妥当性を見極めるだけでなく、手抜き工事の防止にも役立ちます。 他社が相場価格で提示しているのに対し、1社だけ安い価格で提示していた時は、なぜ費用が他社の相場価格に比べて安いのか、打ち合わせの時に、金額の理由をしっかり確認しておきましょう。 そして、大切なのは、どこが重要な工事なのか、緊急度が高い工事なのかをしっかりと質問してきましょう。 そうして、それが明確に答えられない業者はとりあえず、大規模修繕工事をさせようとしている可能性があります。 だから、しっかりと見積を比較して、工事の優先順位を確認しましょう。 そして、緊急度の高い工事を明確にして行うとコスト削減することができます！ TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら 2023年9月28日 更新
アパート・マンションの長寿命化改修工事とは？
愛知県名古屋市・一宮市尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ いつもお世話になっております。 アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。 1. なぜ長寿命化改修工事が必要なのか？ アパートやマンションは、建てられてから平均30年〜60年の寿命が見込まれます。しかし、日常的な使用や気象条件、建材の劣化などにより、その期間が短縮されることがあります。特に、1960年代から1980年代にかけて建設された旧式のマンションは、現代の建築基準とは異なり、改修の必要性が高まっています。 2. 具体的な改修工事の種類とその効果 外壁塗装: 外壁の色あせや劣化を防ぐ。平均的には、10年に1度のペースで行われることが推奨される。 防水工事: 屋上やバルコニー、浴室など、水漏れのリスクがある場所の防水層の修復。約15年ごとの施工が一般的。 設備の更新: エレベーターや共用部の照明など、長期間の使用による劣化を改善。 3. 長寿命化改修工事のメリットとコスト メリットとして、アパートやマンションの資産価値の維持や向上、住民の快適性の向上、安全性の確保などが挙げられます。コスト面では、例えば外壁塗装一回の平均的な費用は、マンション1棟あたり約1,000万円〜3,000万円とされる。 4. 実施する際の注意点とおすすめの流れ 専門家との相談: 長寿命化改修工事を計画する際には、建築専門家や施工業者との相談が不可欠です。 改修の順序: 大きな改修を行う前に、まずは小さな補修から始めると効果的。 住民とのコミュニケーション: 工事の内容やスケジュール、費用の説明を適切に行い、理解を得る。 5. まとめ: アパート・マンションの資産価値を守る アパートやマンションの長寿命化改修工事は、建物の寿命を延ばすだけでなく、住民の生活の質や安全性を高めるためにも重要です。計画的に、そして適切な専門家と協力して実施することで、資産としての価値を維持し続けることが可能です。 TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 2023年9月15日 更新
株式会社 達美装 代表取締役
髙見澤 達也TATSUYA TAKAMIZAWA
私自身もオーナーです。
だからこそオーナーの気持ちに寄り添った提案を致します。
愛知県名古屋市、達美装の代表取締役の髙見澤です。
弊社は名古屋市密着の大規模修繕の専門会社です。当社は一般住宅の塗装工事業として創業し活動する中で、マンション・アパートのオーナー様よりできるだけコストを抑えて工事を行いたいと伺い、このような専門店をオープンしました。
塗装や防水など、修繕・改修工事に関しては全て対応できる体制が整っております。ただ安いだけではなく、自社職人も抱えて高品質なアパート、マンション修繕ができる体制を取っており、名古屋市のオーナー様には、満足してもらえると自信を持っております。また、名古屋市の皆様のおかげで20周年を無事迎えることができました。これも、ひとえに皆様のご愛顧の賜物と心より感謝申し上げる次第です。
私自身も不動産物件を所有するオーナーです。所有物件を管理会社に任せっきりにしていると、ずさんな改修工事をされたりしてしまうことがあります。だからこそ、自らしっかりと所有物件を管理することが重要です。
大規模修繕工事専門のプロフェッショナルとして、スタッフがオーナー様のお悩みや不安を一緒になって解消できるよう分かりやすい工事内容のご提案・アドバイスをさせていただきます。
スタッフ一同、皆様のご来店を心よりお待ちしております。
SHOWROOM大規模修繕・マンション修繕専門ショールーム
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名古屋ショールームアクセスマップ
〒462-0026 愛知県名古屋市北区萩野通2丁目14
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