大規模修繕工事って何をするの？工事内容を解説します！
尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ
本日は、大規模修繕工事について解説させていただきます。
マンションは頑丈な構造となっていますが、雨風や日光の影響を受け、少しづつ劣化が進んでいきます。そのため、適切な時期に修繕をして建物の安全と資産価値を維持していく必要があります。その中でも足場を掛けて行う大掛かりな工事を大規模修繕といいます。大規模修繕工事はさまざまな工事内容があり、工事するタイミングによって修繕する箇所は変わります。
適切なタイミングで適切な修繕をするためにも、大規模修繕工事本来の目的や工事内容をしっかりと把握しておくことが重要です。そこでこの記事では、大規模修繕工事の概要や費用の目安などについて紹介したいと思います。
1.大規模修繕工事とは
大規模修繕工事は、経年により起こる建物の劣化を防ぐことを目的として行われます。マンションは建築基準法に基づいて建築されているため、基本的に最低限の耐震性や防水性は保たれています。しかし、どれだけ優れた建物であっても、年数の経過とともに経年劣化を避けることは不可能です。
分譲マンションの場合は、一般的に管理組合が修繕計画を進めていきますが、そのなかでも足場を掛けるような特に大掛かりな工事を大規模修繕工事といいます。たとえば、外壁補修、シーリング工事、鉄部の塗装工事、防水工事などを実施します。工事をするのは主に共用部分ですが、大規模修繕工事は工期が長く、費用も高額になるため計画性をもって行うことが重要となってきます。
●「修繕」と「改修」の違い
大規模修繕工事のことを調べると「修繕」や「改修」といったワードをよく耳にしますね。建物を直すという意味では「修繕」も「改修」も同じですが、どのような違いがあるのでしょうか。
まず「修繕」とは基本的に「建築当初の状態まで機能・性能を回復させる」ことを目的とした工事です。傷んでいる箇所や不具合が生じている箇所について、修理や部材の取り替えを行い、問題なく使用できる状態にまで回復させます。マンションの場合、日々の使用の中で発生した小さな不具合を直すための小規模な修繕工事があります。これとは別に、十数年に一度、建物全体の維持管理を目的とした大掛かりな計画修繕が実施されます。これを大規模修繕工事と呼びます。
一方で、「改修」とは、建物全体の機能・性能面をよりよく進化させ、住みよいマンションにしていくことを目的とする工事です。月日が経つと、住まいを取り巻く環境や私たちの暮らし方にも少しずつ変化が生まれます。また、設備や材料の進化により建物の性能や居住性も大きく向上していきます。しかし、修繕だけではマンションを維持することしかできませんので、改修工事で修繕による機能回復に加え、設備や性能をグレードアップし、現在の水準に見合うようなマンションに進化させます。暮らしやすさを実現するとともに、資産価値の維持向上にもつながります。
●大規模修繕工事が必要な理由
マンションにも寿命があります。頑丈な構造ではありますが、風雨や日光の影響を受け年月ともに少しづつ劣化が進みます。こうした経年劣化による影響をできるだけ抑え、建物を長く安全に維持するために、定期的なメンテナンスは必要不可欠ですね。
建物を維持するうえで一番大切なのは、コンクリート内部の劣化を抑えることです。コンクリートの内部には鉄筋があり、これがサビると建物の強度が弱まります。通常は建物の外部から内部へとゆっくり変化が進んでいくのですが、外壁のひび割れや防水層の亀裂などがあると水や空気がコンクリート内部に入り込み劣化が進行してしまいます。こうした内部にまで至る深刻な劣化を防ぐためには、劣化を早期発見し、直すことが大切です。大規模修繕工事では、壁の補修などで足場を設置します。その際に、足場が必要な工事をまとめて行うため、大掛かりな工事になります。
また、大規模修繕工事を適切なタイミングに行うことは、マンションの資産価値の維持にも繋がります。経年劣化は放置すればするほど深刻になってしまいます。適切に大規模修繕工事を行ってきたマンションとそうでないマンションでは、年数が経つにつれて見た目や快適性の面で大きな差が出ます。さらに、防犯設備の強化やバリアフリー対策など新しいライフスタイルに対応した改修工事も、快適性の向上に伴い入居率アップにもつながります。
2.大規模修繕工事の3つのポイント
適切な修繕を実施するためには、目的や工事内容をきちんと把握しておくことが重要です。ここからは大規模修繕工事の内容や費用の目安などを紹介していきます。
●大規模修繕工事にかかる費用
大規模修繕工事にかかる費用は1戸あたり100万円前後が相場です。マンションの規模によっても異なりますが、総額では数千万～億単位になります。ただし、住人が大規模修繕工事の際に費用を支払うことはほとんどありません。一般的に、マンションの管理組合が「修繕積立金」として、毎月徴収して積み立てているからです。
マンションの大規模修繕は住人全員の利益にかなうことなので、いざ実行するときに一部の人だけ支払えないとなるとトラブルの原因になります。そのような事態を避けるために、管理費と同じように毎月徴収して1回あたりに支払う負担を軽減しているのです。
●大規模修繕工事の工事期間
マンションの大規模修繕工事にかかる期間は、「計画から着工まで」と「着工から工事完了まで」の大きく2つに分けられます。大規模修繕は共用部分の工事が主になり、多くの住人に影響が及ぶため、住人の同意なしには工事はスムーズに進みません。
住人の同意を得るためには工事計画を作成し、説明会を開催し、理解を得る必要があります。一般的に計画から着工までは1～2年程度かかります。
また着工後は、足場が建ち、作業員や車両などが頻繁に出入りをします。洗濯物干しや窓開け、ベランダの使用などに制限がかかることもあります。施工会社としっかりコミュニケーションをとり、住人の日常生活へのストレスを極力抑える工夫が必要です。着工から工事完了までは50戸以下の小規模マンションは3～4カ月程度、50戸以上の大規模マンションなら4カ月以上が目安です。
●大規模修繕工事の周期と回数
大規模修繕工事を実施する時期や回数に決まりはありません。マンションの劣化状況に応じて各管理組合が主導して実施するかどうかを検討します。
一般的な目安として12年周期だと言われています。これは、国土交通省が発表している「長期修繕計画作成ガイドライン」で示されていることが理由のひとつです。また、新築時の建材の保証期間が、10年程度で設定されているケースが多いことも理由のひとつです。近年は材料も進化しています。例えば、大規模修繕工事の際に耐久性や防汚効果に優れた製品を使用することで修繕周期を延ばす工夫をするマンションも増えてきています。
実際に修繕を行うかどうかは、建物の状態から総合的に判断する必要がありますが、前回の修繕から10年を超えた頃から大規模修繕について協議を始めるマンションが増えてくるようです。
3.大規模修繕工事の内容
●大規模修繕工事の大まかな流れ
まずは管理組合内で大規模修繕工事を実施するための体制づくりが必要です。
管理組合内の体制が固まったら、次に「現状調査」を実施し、その結果に基づいて「予算や修繕計画の立案」を行います。修繕のなかには早急に対処が必要な箇所と、緊急性を要しない箇所があります。現状調査によって修繕する箇所の優先順位をつけて、予算を上手く振り分け実施計画を作成することが大切です。ただし、一般の方が大規模修繕の工事内容について判断するのは難しい場合が多いので、適切な大規模修繕工事を行うためには、専門知識を持った人に参加をしてもらい、アドバイスを取り入れながら計画案を作成することをお勧めします。その後は施工会社を選定し、住人向けの工事説明会を開催し、着工という流れになります。
【工程１：仮設工事】
工事が始まって、まず行われるのが仮設工事です。仮設工事では、足場や現場事務所など仮設の設備などを設置します。力仕事や繊細な作業を行う職人にとって、足場は安定していなければなりません。またメッシュシートには塗料の飛散防止や落下物防止といった役割があります。いずれも工事の品質を確保するためには欠かせない大切な設備です。
【工程２：下地補修工事】
下地補修工事は、建物の細かい部分の補強や補修を行うということをいいます。下地補修作業は、後の工程に大きく影響します。仕上げの塗装をどれだけきれいに仕上げても、下地の状態が悪ければ症状がすぐ再発するといった最悪のケースを招く場合もあります。安心して住民の方に生活をしていただくための重要な工程です。
【工程３：タイル補修工事】
経年により、しっかり接着されていたタイルも下地が浮いたり、ひび割れが出てくることがあります。そのまま放置しておくとひびから雨水が侵入しコンクリートを傷めてしまい、剥がれたタイルやコンクリートが落下し通行人に危険が及び命に関わる最悪の事態になりかねません。
劣化したタイルはひび割れや剥がれが発生して、建物の美観を損ねる原因となります。建物の外観が悪いと入居率の低下につながってしまいます。よって大規模修繕の際はタイル補修も行うことをおすすめします。
【工程４：シーリング工事】
シーリング工事は、建物の隙間からの雨水の侵入を防ぐ役割があります。外壁のつなぎ目やサッシ廻りに使用されるシーリング剤は、年数の経過とともに硬化してひび割れやすくなります。雨水や小さな汚れはほんのわずかな隙間からも侵入します。見た目は問題なくても、サッシと壁の間や外壁の目地のわずかな隙間が雨漏りの原因になるケースもあります。
工事には足場が必要になるため、大規模修繕工事の際に一緒に打ち替えをするのがよいでしょう。シーリング剤を新しくすることにより雨水の侵入を防ぐほか、建物の気密性が高まり、断熱性の向上も期待できます。
【工程５：外壁塗装工事】
塗装には美観を高めるほか、雨水や汚れからマンションを守るという役割があります。劣化が進み下地との接着性が落ちると塗装が剥がれ、その部分から侵入した雨水などがコンクリートを徐々に傷めていきます。
大規模修繕工事では、まず下地と塗料との付着力を確認します。付着力に問題がない場合は上から塗り直しますが、付着力が弱い場合には現状の塗料を除去してから新たに塗装を塗りなおします。
【工程６：鉄部塗装工事】
扉や外階段、手すりなどに使用される鉄部は経年により錆びが発生し、見た目や耐久性に問題が出てきます。錆が発生している箇所はサンドペーパーやワイヤーブラシなどで丁寧に錆びを落とす作業をしてから、塗装を塗り重ねていきます。この作業により見た目と耐久性がアップします。
【工程７：防水工事】
コンクリートは耐久性に優れていますが、経年により生じたひびなどから内部に水が浸入し構造部へのダメージを引き起こします。そのため、屋上やベランダ、廊下といった箇所には防水工事を行い、雨水や汚れから守ることが必要です。防水工事には「シート防水」や「塗膜防水」など様々な工法があります。防水塗料にもいろんな種類があるため、予算や環境に合わせて相談されることをお勧めします。
その他の工事
そのほかにも必要に応じて工事を行う必要があります。たとえば、エントランスの改修工事、玄関扉やサッシの交換、給排水管の工事などです。
エントランスの改修工事では、自動ドア化、オートロック設置のほか、近年ではバリアフリー化なども人気となっています。
また、玄関扉やサッシの交換工事は見た目がきれいになることはもちろん、「玄関ドアが軽くなった」「エアコンの効きが良くなった」など住人にとってもメリットがありますね。
給排水設備については、長年の使用により漏水事故に繋がるため、築25～30年を超える建物では一度点検をしていただくことをお勧めします。設備工事にはそのほかにも、ガス設備や電気設備、防災設備など多くの項目があるので、事前に把握しておくことも大切です。
大規模修繕工事の際には、劣化個所の補修にだけでなく、機能改善や時代に合わせたニーズを取り入れることで、快適性や安全性を高めることができます。
まとめ
鉄筋コンクリート造のマンションは適切にメンテナンスを実施すれば、100年以上もつと言われています。大規模修繕工事は単なる劣化補修だけでなく、住人の日々の生活の安全と快適、そしてマンションの資産価値を守る、建物の寿命にかかわるとても大切な工事です。
施工は様々な箇所に及ぶため、専門的な知識がないと適切な判断をするのが難しいでしょう。できれば計画段階から専門家のアドバイスを交えて準備をしていくことをおすすめします。
TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
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