高齢化社会に付き合うためのマンション修繕・改修

愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ

いつもお世話になっております。

アパート・マンション大規模修繕専門店　TB styleです。

今回は「高齢化社会に必要なマンションの修繕・改修」についてお話していきます。

　マンション居住者の高齢化が、マンションの老朽化に影響するという現象が起きています。一体それはどういうことなのか。

　今の高齢化の時代に必要とされる、マンションの修繕や改修について考えましょう。

高齢化社会とマンション

　国土交通省が実施した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンション居住者の状況として最も多い世帯主の年齢は60歳代で、全体の27.2％を占めています。次いで50歳代が24.3％、さらに70歳代が22.2％と続いており、居住者の高齢化が進んでいます。また、完成年次別内訳をみると、完成年次が古いマンションほど70歳代以上の割合が高くなっており、昭和54年以前のマンションにおける70歳代以上の割合は47.2％となっています。

　また、彼らの永住意識は年々高まる傾向にあり、同調査において、62.8％の区分所有者が、現在住んでいるマンションに「永住するつもりである」と回答しています。これは、前回の平成25年度調査と比べても10.4％も高まっているのです。

　マンションに対する永住意識が高いということは、並行してそこで暮らす人々の高齢化も進んでいくことになるでしょう。

高齢化によって起こりうる問題

　居住者の高齢化が進むと、いったいどのようなことが問題となるのでしょうか。

　まず第一に挙げられるのは、大規模修繕工事のための“修繕積立金不足”です。現実問題として、定年退職などにより今までの収入が減少し、毎月支払うべき修繕積立金を負担できない滞納者が増加し、必要な修繕積立金が集まりづらくなるという状況があります。

　また、管理組合の維持運営に支障が出ることもあるのです。

　管理組合の役員は通常、輪番制などによってマンションの区分所有者等から選出されますが、この役員への就任を断る人が増えています。平成20年度「住宅・土地統計調査」をもとに国土交通省が再集計したデータによると、理由として最も多いのが「高齢のため」となっています。

　もうひとつ、深刻な問題と言えるのが、“高経年マンションの空き家化”です。国土交通省の調べでは、昭和54年以前に建設されたマンションでは「空き家率が0～20％」の住棟が36.1％と、平成25年度の調べより減少はしていますが、代わりに「空き家率が20％以上」の住棟は1.2％と前回より増加してしまっています。築年数が増えるごとに建物は劣化していきますが、居住者が減ってしまえば管理はますます行き届かなくなり、ゴミなどが放置され、空き巣などの犯罪も起きやすくなっていってしまいます。

高齢化社会に向けたマンション修繕に必要な項目

　こうした問題の解決策としては、高齢化を想定してマンションの建て替えを行うか、大規模修繕を行うことになるでしょう。しかし、建て替えは膨大な費用と 、準備期間や建て替え中の仮住まい期間が長期となり、区分所有者の負担が大きくなる問題があり、現実的とは言い難いでしょう。それを言うのであれば、建物診断を行い、必要に応じた大規模修繕工事を実施することが一般的と考えられます。特に築30年を超えるマンションは、すでに故障や修理頻度の増大、老朽化を原因とした事故などのトラブルが発生しやすくなっています。できるだけ早急に対策を立て、何らかの修繕などが求められるでしょう。

　大規模修繕工事を実施する際にポイントとなるのは、バリアフリー対策、または改修と、マンション自体の長寿命化です。バリアフリーはエレベーターの設置（階段しかない場合）にはじまり、共用部分の大きな段差の解消や手すりの設置、スロープの併設などが挙げられます。
　一方、マンションの長寿命化は、建物の設備や施設の機能のグレードアップに加えて、セキュリティの強化、耐震改修などが含まれます。

　なお余談として、バリアフリー化のためのリフォーム、耐震診断、補強設計、補強工事については、自治体などによる補助金や助成金を利用できるケースがありますので、利用しない手はないでしょう。

　目指すべきは、現在のマンションを居住者の高齢化に対応したマンションへと再生させることです。

　高齢化社会を視野に入れ、ポイントを確実に押さえた修繕や改修をプランニングしましょう。

TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

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