外壁タイルの浮き・剥落に要注意！オーナー様が知っておきたい調査と補修方法【愛知県の大規模修繕専門店TB style】

愛知県尾張地域のアパート＆マンションのオーナー様へ

いつもお世話になっております。

アパート・マンション大規模修繕専門店　TB styleです。

今回は「外壁タイルの浮き・剥落」についてお話していきます。

タイル張りの外壁は高級感があり、「メンテナンスフリー」と言われることもあります。たしかにタイルそのものは非常に丈夫で、色あせもほとんどありません。

しかし、タイルを貼り付けている下地やモルタルは年月とともに劣化します。その結果、タイルが外壁から浮いてしまい、最悪の場合は剥がれ落ちてしまうことがあるのです。

高い位置からタイルが落下すれば、入居者様や通行人の方に大きなケガをさせてしまうおそれもあります。ここでは、オーナー様に知っておいていただきたい外壁タイルの劣化と、調査・補修の方法をお伝えします。

外壁タイルが浮いてしまう原因

外壁タイルの浮きは、主に次のような原因で起こります。

☑温度変化による伸び縮み

建物の外壁は、夏の強い日差しや冬の冷え込みにより、膨張と収縮を繰り返しています。タイルとコンクリート、その間のモルタルはそれぞれ伸び縮みの度合いが違うため、長い年月の間に接着面に少しずつズレが生じ、浮きにつながります。

☑雨水の浸入

タイルの目地やひび割れ、シーリングの劣化部分から雨水が入り込むと、下地のモルタルが傷んで接着力が弱まります。冬場に入り込んだ水分が凍ったり溶けたりを繰り返すことで、劣化が進むこともあります。

☑地震などの揺れ

地震の揺れによって建物にひずみが生じ、タイルの接着面にダメージが加わることがあります。大きな地震の後は、目に見えなくても浮きが発生している可能性があります。

☑新築時の施工不良

下地処理や張り付けモルタルの量が不十分だった場合、比較的早い段階で浮きが発生することもあります。

こんな症状はありませんか？セルフチェックのポイント

オーナー様ご自身でも、地上から次のような点を確認することができます。

• タイルにひび割れがある
• タイルが周りより膨らんで見える、段差がある
• 目地に割れや欠けがある
• 白い粉のような汚れ（白華・エフロレッセンス）が出ている
• 建物の周りにタイルの破片が落ちている

特に、タイルの破片が落ちている場合は、すでに剥落が始まっているサインです。早急に専門業者へ調査を依頼しましょう。

ただし、タイルの浮きは見た目では分からないことがほとんどです。目視で異常がなくても、内部では浮きが進んでいるケースも少なくありません。

外壁タイルの調査方法

タイルの浮きを正確に把握するためには、専門業者による調査が必要です。主な調査方法は次のとおりです。

実際の現場では、赤外線調査やドローン調査で全体の状況を把握し、気になる部分を打診調査で詳しく確認するなど、複数の方法を組み合わせて調査することが一般的です。

定期報告制度についても確認を

一定の規模以上の共同住宅などは、建築基準法にもとづく「定期報告制度」の対象となる場合があります。対象となる建物では、定期的に建物の状態を調査して、行政に報告する必要があります。

外壁タイルについては、竣工や外壁改修から10年を超えた建物では、全面的な打診調査などが求められる場合があります。対象となるかどうかは建物の用途や規模、自治体によって異なりますので、所有されている建物が該当するか一度確認しておきましょう。

また、外壁タイルの落下によって第三者に損害を与えた場合、建物の所有者が責任を問われる可能性もあります。定期報告の対象かどうかに関わらず、定期的な点検を心がけることが大切です。

外壁タイルの主な補修方法

調査の結果、浮きや割れが見つかった場合は、状態に合わせて補修を行います。

☑アンカーピンニング工法（エポキシ樹脂注入）

浮いているタイルや下地に小さな穴をあけ、ステンレス製のピンを差し込み、エポキシ樹脂を注入して固定する方法です。タイルを剥がさずに補修できるため、既存の外観を保ちながら剥落を防ぐことができます。

☑タイルの張り替え

割れたタイルや浮きが大きいタイルを撤去し、新しいタイルに張り替える方法です。既存のタイルと色や形を合わせる必要があるため、同じタイルが手に入らない場合は、近い色のタイルを選定します。

☑外壁複合改修工法

タイルの上から透明な樹脂や繊維ネットで外壁全体を覆い、アンカーピンで固定する方法です。浮きが広い範囲に及ぶ場合でも、タイルの風合いを残しながら剥落を防止できるのが特徴です。

☑目地・シーリングの補修

タイルの浮きの原因となる雨水の浸入を防ぐため、劣化した目地やシーリングもあわせて補修します。

大規模修繕のタイミングで計画的に対応を

外壁タイルの調査や補修は、足場やゴンドラを使うことが多いため、大規模修繕と同じタイミングで行うと効率的です。長期修繕計画の中に、外壁タイルの調査・補修の時期と費用をあらかじめ組み込んでおくことをおすすめします。

※調査・補修にかかる費用は、建物の規模や劣化の状況、調査方法によって大きく変わります。

外壁タイルの剥落は、入居者様や近隣の方の安全に関わる重大な問題です。「うちのタイルは大丈夫だろうか」と少しでも気になった際は、お早めにご相談ください。

TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせはこちら

HPにない情報満載！カタログ資料ダウンロードはこちら