修繕コラム大規模修繕に関する豆知識などをお届けします

大規模修繕は「修繕」?「改修」?

2022.07.31 (Sun) 更新

愛知県尾張地域のアパート&マンションのオーナー様へ

いつもお世話になっております。

アパート・マンション大規模修繕専門店 TB styleです。

今回は「修繕か改修か」についてお話していきます。

オーナー様が、アパート・マンションを長期で保有する場合、保有期間中に一度は経験するのが、外壁修繕や屋上防水などの大規模修繕です。

中古で物件を取得した方はもちろん、新築(建築)当時から物件を所有されている場合も、築後20年ほど経てば相応の劣化がありますので「そろそろかな」と考えている方も多いのではないでしょうか。

大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、失敗が許されない工事となります。当社では、オーナーさんの運用方針により「修繕」「改修」を区別してご提案しています。

ここでも費用対効果を意識することが大切です。

建物での「修繕」の例としては、さびの進行を止めるための塗装や、屋上のシート防水の破れなどを補修する工事があります。いうなれば「マイナスをゼロに戻す」工事です。

「改修」とは、プラスαを求め、収益性や資産価値のアップを狙うものです。

外壁全体の塗装(「復旧」の意味合いが大きい一度塗りは除く)や、屋上防水の方法を塗装方式から、シート防水方式に変更するといった工事です。

優良業者を見つけるのはもちろんですが、実際に工事に取り掛かる場合にポイントがいくつかありますので、塗装工事と防水工事の二つに分けて説明いたします。

塗装工事では、運用方針による施工方法の違いについてお伝えいたします。

大きく分けると「短期保有」なのか、「長期保有」なのかという違いです。

5~10年程度の短期保有後の取り壊しが前提の塗装工事の場合は、過剰な工事は必要ありません。保有期間中の入居率の低下・雨漏りなどがないレベル(復旧)程度の工事で十分です。

当社では工事コストを抑えるために、5年以内の売却を前提とした場合は「修繕」で対応しています。

注意点としては、コストをかけないからと言って、正しく処置をしないといけません。

安いだけの業者では正しく処置できません。

専門業者が最低限の工事を行い、工事する箇所を減らすことが重要なのです。

20年程度の長期保有の場合においては、「改修」も視野に入れ工事をします。

「改修」では何を重要視するのかをヒアリングします。

例えば外観を重視する方はデザインにこだわります。

ただし、トレンドに左右されるような色を使用してしまうと年数が経過していくなかで古臭いイメージになってしまいます。

入居率低下の原因にもなってしまいますので注意が必要です。

長期保有の工事は短期保有に比べ長期的な機能維持が求められますので、ある程度実績のある大規模修繕の専門会社でお願いされることをお勧めします。

「古臭くなったから(薦められたから)工事しよう」と目先の判断で施工すると「費用対効果」の低い投資になってしまいます。

必ずどんな目的で施工するのかを考え、その運用方針に則った施工方法で工事を行うことが重要です。

また、施工提案を行っている会社であれば実際の物件の仕上がりを見ることができるため、事前に打診するのもいい方法でしょう。

TBstyleでは、計画段階からアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

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